Touristische Vermietungslizenz in Benalmádena

Die touristische Vermietung in Benalmádena: Rechtssicherheit, Dekret 31/2024 und lokales Praxiswissen für Eigentümer

Als Gründer von costadelsolhabitat.com begleite ich seit vielen Jahren internationale Immobilieneigentümer an der Costa del Sol bei allen rechtlichen, administrativen und praktischen Schritten rund um ihren Immobilienbesitz. Unser wunderschönes Benalmádena – gelegen in der Comarca Costa del Sol Occidental, genau 12 Kilometer westlich von Málaga zwischen Torremolinos und Fuengirola – ist ein absoluter Hotspot für die Ferienvermietung. Mit einer Fläche von 27 km², die sich von der glitzernden Mittelmeerküste bis hinauf zu den Ausläufern der Sierra de Mijas auf rund 200 Höhenmetern erstreckt, bietet die Gemeinde eine enorme Vielfalt.

Laut den offiziellen Daten des Nationalen Statistikinstituts (INE) zum 1. Januar 2025 zählt Benalmádena 78.338 Einwohner (basierend auf der modernen Methodik der Estadística Continua de Población). Damit wurde die Marke von 75.500 registrierten Einwohnern (censados) deutlich überschritten, nachdem die Zahlen in den Vorjahren von rund 73.160 (2023) kontinuierlich anstiegen.

Besonders prägend für unseren lokalen Immobilienmarkt ist der extrem hohe Anteil internationaler Residenten. Offiziell sind laut dem kommunalen Melderegister (padrón) rund 26 % der Bevölkerung ausländische Staatsbürger (exakt 18.994 Personen im detaillierten Register). Auch wenn manche Presseberichte, die alle im Ausland geborenen Personen mitzählen, von bis zu 53 % sprechen, bleibt die Zahl von 26 % registrierten Ausländern die solide, verifizierte Basis.

Die Verteilung der Nationalitäten zeigt, wie kosmopolitisch Benalmádena ist:

• Großbritannien: ~3.719 Personen (die mit Abstand größte Einzelgruppe)
• Italien: ~1.946
• Marokko: ~1.564
• Argentinien: ~958
• Venezuela: ~650
• Frankreich: ~586
• Russland: ~552
• Rumänien: ~533
• Kolumbien: ~532
• Ukraine: ~463

Diese bunte Mischung spiegelt sich auch in der Struktur der Eigentümer wider. Ob Sie ein Apartment in Puerto Marina, eine Ferienwohnung in Torrequebrada oder eine Luxusvilla in El Higuerón besitzen: Wer seine Immobilie legal als Ferienunterkunft (Vivienda de Fines Turísticos oder VFT) vermieten möchte, muss die strengen andalusischen Gesetze und die lokalen Vorgaben des Ayuntamiento de Benalmádena penibel einhalten. Das im Jahr 2024 reformierte Dekret (Decreto 31/2024) der Junta de Andalucía hat die Spielregeln verschärft.

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Das rechtliche Fundament: Die Lizenzierung nach andalusischem Recht

Um in Benalmádena legal an Touristen vermieten zu dürfen, benötigen Sie eine Registrierungsnummer im Tourismusregister von Andalusien (Registro de Turismo de Andalucía - RTA). Der Prozess beginnt mit der Einreichung der sogenannten Declaración Responsable de Inicio de Actividad (Verantwortliche Erklärung über die Aufnahme der Tätigkeit) bei der Junta de Andalucía.

Mit dieser Erklärung bestätigen Sie offiziell, dass Ihre Immobilie alle gesetzlichen Mindestanforderungen erfüllt. Dazu gehören unter anderem:

• Mindestflächen und Zimmeraufteilung: Ausreichend Quadratmeter pro Gast.
• Klimatisierung: Fest installierte Klimaanlagen (Kühlung im Sommer bis maximal 30 °C Außentemperatur, Heizung im Winter) in allen Schlaf- und Wohnbereichen. Mobile Geräte werden bei Kontrollen nicht mehr akzeptiert.
• Ausstattung: Vollständige Möblierung, Bettwäsche, Handtücher, Erste-Hilfe-Set sowie ein offizielles Beschwerdebuch (Hojas de Reclamaciones).
• Erstbezugsbeurkundung (Licencia de Primera Ocupación - LPO): Dies ist das wichtigste Dokument. Ohne eine gültige LPO ist die Anmeldung einer touristischen Lizenz heute nahezu unmöglich.

Die Verschärfung durch das Dekret 31/2024

Seit dem Inkrafttreten des neuen Dekrets im Jahr 2024 haben die andalusischen Gemeinden deutlich mehr Spielraum erhalten, um die Vergabe von Lizenzen einzuschränken. Das Ayuntamiento de Benalmádena prüft nun im Vorfeld sehr genau, ob die städtebaulichen Vorschriften des lokalen Bebauungsplans (PGOU de Benalmádena, genehmigt am 4. März 2003) der touristischen Nutzung entgegenstehen. In vielen Zonen ist die touristische Vermietung nur noch zulässig, wenn die Immobilie über einen separaten Zugang verfügt oder die Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios) dies nicht ausdrücklich in ihren Statuten untersagt hat.

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Lokale Besonderheiten in Benalmádena: Küste, Berge und Eigentümergemeinschaften

Die Geografie Benalmádenas erfordert von Eigentümern ein hohes Maß an Aufmerksamkeit in drei spezifischen Bereichen:

1. Das Küstengesetz (Ley de Costas) und die Zonen

Unser Gemeindegebiet erstreckt sich von den Klippen und Stränden der Benalmádena Costa bis hinauf nach Benalmádena Pueblo auf ca. 200 Metern Höhe. Immobilien, die sich in erster Strandlinie befinden – etwa nahe dem ikonischen, neo-arabischen Castillo de Bil-Bil (erbaut 1934) oder rund um den preisgekrönten Yachthafen Puerto Marina – fallen unter den Einflussbereich des spanischen Küstengesetzes (Ley de Costas).

Hier gilt eine Schutz- und Servitutszone (servidumbre de protección), die in der Regel 100 Meter beträgt, in konsolidierten städtischen Gebieten jedoch auf 20 Meter reduziert sein kann. Jegliche bauliche Veränderung, Sanierung oder auch nur die Installation von festen Elementen auf Terrassen in dieser Zone erfordert spezielle Genehmigungen der Küstenbehörde, bevor das Ayuntamiento eine Lizenz erteilt.

2. Die Macht der Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios)

Der Wohnungsbestand in Gebieten wie Torremuelle, Torrequebrada (einschließlich Cortijo, Hacienda und Nueva Torrequebrada) oder Arroyo de la Miel besteht zu einem großen Teil aus Apartments und Stadthäusern in geschlossenen Wohnanlagen mit Gemeinschaftspools.

Wenn Sie hier vermieten möchten, müssen Sie zwingend die Statuten der Gemeinschaft prüfen. Seit der Reform des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal) können Eigentümergemeinschaften mit einer Drei-Fünftel-Mehrheit die touristische Vermietung in der Anlage komplett untersagen oder einschränken. Zudem müssen bauliche Veränderungen an den Fassaden – wie die hier extrem beliebten Verglasungen (cortinas de cristal), Markisen (toldos) oder Pergolen – strikt den ästhetischen Vorgaben der Gemeinschaft entsprechen.

3. Das Mikroklima und seine baulichen Tücken

Benalmádena verwöhnt uns mit einem subtropisch-mediterranen Klima: rund 320 Sonnentage im Jahr, ca. 2.900 Sonnenstunden und milde Winter mit nur etwa 530 mm Niederschlag. Doch dieses Klima stellt hohe Anforderungen an die Bausubstanz:

• Salitre (Salzfraß): Durch die unmittelbare Küstenlage ist die Luft extrem salzhaltig. Metallteile, Geländer und Klimaanßengeräte korrodieren in Rekordzeit. Für Ferienimmobilien sollten Sie ausschließlich korrosionsbeständige Materialien (wie maritimes Aluminium oder Edelstahl V4A) verwenden.
• Terral und extreme UV-Strahlung: Im Sommer klettert das Thermometer regelmäßig über 30 °C, verstärkt durch den heißen, trockenen Terral-Wind, der über die Sierra de Mijas herabweht. Die UV-Belastung ist im Juni, Juli und August extrem hoch (Index 9–10). Hochwertige Markisen mit UV-Schutz und stabile Pergolen sind für die Vermietbarkeit von Dachterrassen in Montealto oder Retamar / La Capellanía essenziell.

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Bauliche Anpassungen: Obra Menor vs. Obra Mayor nach dem PGOU

Um Ihre Ferienunterkunft für anspruchsvolle Gäste attraktiv zu machen, sind oft Renovierungen nötig. Hier greift der Bebauungsplan PGOU de Benalmádena von 2003. Das Baurecht unterscheidet strikt zwischen zwei Genehmigungsverfahren:

Obra Menor (Kleinere Baumaßnahmen)

Dazu gehören Arbeiten, die keine statischen Veränderungen hervorrufen, das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes nur unwesentlich verändern und kein statisches Gutachten erfordern. Typische Beispiele in Ferienwohnungen sind:

• Die Installation von Markisen (toldos) und leichten Pergolen auf Terrassen.
• Der Austausch von Fenstern oder die Installation von Klimaanlagen.
• Kosmetische Innenrenovierungen (Bäder, Küchen).

Für das Anbringen von Markisen an Fassaden, die an den öffentlichen Raum grenzen, sowie für viele Terrassenpergolen ist das kommunale Verfahren für obras menores / toldos (Formular urb14 des Rathauses) zu nutzen. Auch wenn es sich um eine "kleinere" Maßnahme handelt, ist die Einholung dieser kommunalen Genehmigung Pflicht.

Obra Mayor (Große Baumaßnahmen)

Sollten Sie eine Villa in El Higuerón, La Capellanía oder Montealto umbauen wollen – etwa durch den Anbau einer festen Außenküche, die Erweiterung der Wohnfläche, statische Eingriffe oder den Bau eines neuen Pools –, benötigen Sie eine Licencia de Obra Mayor. Dies erfordert zwingend ein von einem registrierten Architekten unterzeichnetes technisches Projekt (proyecto técnico) und zieht längere Bearbeitungszeiten im Rathaus nach sich.

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Praktische Hürden für internationale Eigentümer: Steuern, NIE und Erbrecht

Als zweisprachiger Vermittler sehe ich täglich, dass die administrativen Hürden in Spanien für Nicht-Residenten einschüchternd wirken können. Ein erfolgreicher Start erfordert eine saubere Strukturierung von Anfang an.

1. Die Steuern bei der Ferienvermietung

Einnahmen aus der touristischen Vermietung müssen in Spanien versteuert werden.

• EU-/EWR-Bürger: Versteuern den Nettogewinn (Einnahmen abzüglich nachweisbarer, direkt mit der Vermietung zusammenhängender Kosten wie Strom, Wasser, Reinigung, Agenturgebühren) mit einem Steuersatz von derzeit 19 %. Die Steuererklärung (Modelo 210) muss vierteljährlich eingereicht werden.
• Nicht-EU-Bürger (z. B. Eigentümer aus dem Vereinigten Königreich): Müssen die Bruttoeinnahmen ohne Abzug von Kosten mit einem Satz von 24 % versteuern. Dies ist ein entscheidender Faktor bei der Renditeberechnung.

2. NIE-Nummer und bürokratische Schritte

Ohne die spanische Steuernummer für Ausländer (NIE - Número de Identidad de Extranjero) können Sie weder eine Immobilie kaufen, noch ein spanisches Bankkonto eröffnen oder eine touristische Lizenz anmelden. Die Beantragung erfordert eine persönliche Vorsprache bei der Nationalpolizei (Policía Nacional) oder über ein spanisches Konsulat im Heimatland. Wir empfehlen dringend, für diese Schritte sowie für die Abwicklung beim Notar einen lokalen Gestor oder spezialisierten Anwalt einzuschalten.

3. Grenzüberschreitende Nachlassregelung (DE-ES / UK-ES)

Ein oft verdrängtes, aber kritisches Thema ist die Nachfolgeplanung. Wenn Sie als deutscher, britischer oder skandinavischer Staatsbürger eine Immobilie in Benalmádena besitzen, sollten Sie unbedingt ein spanisches Testament aufsetzen, das sich ausschließlich auf Ihr spanisches Vermögen bezieht. Dies beschleunigt im Erbfall die Abwicklung enorm und verhindert, dass die touristische Vermietung aufgrund monatelanger bürokratischer Blockaden der Konten und Eigentumsrechte zum Erliegen kommt.

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Schädlingsbekämpfung und Instandhaltung: Schutz vor lokalen Plagen

Eine Ferienimmobilie an der Costa del Sol erfordert eine andere Pflege als ein Objekt in Mitteleuropa. Neben dem bereits erwähnten Schutz vor dem aggressiven Salitre an der Küste müssen Eigentümer drei spezifische biologische Faktoren beachten:

• Die Pinienprozessionsspinner (Procesionaria del Pino): In den waldreichen und grünen Hügeln von Benalmádena Pueblo, Retamar und La Capellanía stehen viele Pinien. Zwischen Januar und April kriechen die giftigen Raupen in Prozessionen vom Baum herab. Ihre feinen Härchen können bei Gästen und insbesondere bei Haustieren (Hunden) schwere allergische Reaktionen auslösen. Eigentümer sind verpflichtet, ihre Gärten rechtzeitig im Herbst präventiv behandeln zu lassen.
• Termiten und Holzwurm: Besonders in älteren Urbanisationen in Arroyo de la Miel oder küstennahen Apartmentanlagen ist eine regelmäßige Überprüfung von Holzelementen (Türrahmen, Einbauschränke) unerlässlich.
• Vogelabwehr (Tauben und Möwen): In Wassernähe wie in Puerto Marina oder auf den Dachterrassen von Torrequebrada ist die Verschmutzung durch Möwen und Tauben ein massives Problem. Professionelle, optisch unauffällige Abwehrsysteme verhindern Schäden an den Außenbereichen und sichern die für die Lizenz geforderte Hygiene.

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Fazit: Vertrauen Sie auf lokale Expertise

Die Anmeldung und der Betrieb einer Ferienunterkunft in Benalmádena sind heute kein reines "Formularausfüllen" mehr. Die Verknüpfung aus dem andalusischen Dekret 31/2024, den strengen Vorgaben des PGOU von Benalmádena, den Rechten der Eigentümergemeinschaften und den steuerlichen Pflichten für Nicht-Residenten erfordert ein präzises, lokal verankertes Fachwissen.

Durch die Koordination von spezialisierten Rechtsanwälten, Architekten für die LPO-Beschaffung, zuverlässigen Handwerkern für die klimatechnische Aufrüstung und erfahrenen Steuerberatern (Gestores) stellen wir sicher, dass Ihre Investition in Benalmádena rechtssicher, rentabel und stressfrei bleibt. Schützen Sie Ihr Eigentum und nutzen Sie das volle Potenzial dieses wunderbaren Fleckchens Erde an der Costa del Sol.