Conformité Fiscale Non-Résidents à Fuengirola

La Fiscalité Immobilière à Fuengirola : Guide Pratique pour les Propriétaires Non-Résidents et Résidents

En tant que fondateur de costadelsolhabitat.com, j'accompagne depuis de nombreuses années les acquéreurs internationaux et les propriétaires de résidences secondaires dans la gestion de leur patrimoine sur la Costa del Sol. S'installer ou investir à Fuengirola est un choix privilégié, mais qui s'accompagne de responsabilités fiscales et administratives précises.

Avec une superficie extrêmement réduite de seulement 10,36 km² presque entièrement urbanisée, Fuengirola est l'une des municipalités les plus densément peuplées d'Espagne. Selon les données officielles de l'INE, sa population s'élève à 85 211 habitants (chiffres INE 2025) et s'établissait à 85 859 habitants au registre municipal (padrón) au 1er janvier 2024. C'est la cinquième ville la plus peuplée de la province de Malaga, mais elle détient surtout un record absolu : elle affiche la plus forte proportion de résidents étrangers de toute la Costa del Sol.

Selon le padrón de l'INE, les personnes nées à l'étranger représentaient environ 43 % de la population (35 793 résidents), tandis que les citoyens de nationalité étrangère constituaient 37,44 % de la population globale (soit 30 621 personnes sur 82 800 habitants). Plus de 140 nationalités cohabitent dans ce tissu urbain très compact. Parmi les communautés les plus représentées, on trouve les Britanniques (environ 5 508 résidents, soit 6,7 %), suivis de très près par une communauté finlandaise exceptionnellement dynamique (environ 4 657 personnes, soit 5,6 %, faisant de Fuengirola la véritable "capitale finlandaise" d'Espagne avec ses propres écoles et églises), les Marocains (environ 2 763 résidents, soit 3,4 %), ainsi que d'importantes communautés suédoises, italiennes et ukrainiennes (environ 903 résidents).

Ce profil démographique unique, composé d'un marché de masse et d'une clientèle aisée orientée principalement vers l'achat d'appartements plutôt que de grandes villas, exige une parfaite compréhension des règles fiscales locales. Que vous possédiez un appartement avec vue sur mer à Los Boliches, un attique à Carvajal, ou une villa exclusive dans les hauteurs d'El Higuerón, voici tout ce que vous devez savoir pour sécuriser votre situation fiscale et administrative à Fuengirola.

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Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) : Le fameux Modelo 210

Si vous possédez une propriété à Fuengirola mais que votre résidence fiscale principale reste en France, en Belgique, en Suisse ou dans un autre pays, vous êtes soumis à l'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Cet impôt se déclare via le formulaire officiel Modelo 210.

La nature de la déclaration varie selon l'utilisation de votre bien :

1. L'usage propre (Imputation de revenus immobiliers)

Si votre appartement de Torreblanca del Sol ou votre appartement de Pueblo López reste à votre disposition exclusive pour vos vacances, l'administration fiscale espagnole considère que vous en tirez un bénéfice théorique.

• Assiette fiscale : Elle est calculée sur la base de la valeur cadastrale (valor catastral) de la propriété, que vous trouverez sur votre dernier reçu de taxe foncière (IBI). En règle générale, la base imposable correspond à 1,1 % de cette valeur cadastrale (si celle-ci a été révisée au cours des dix dernières années) ou à 2 % dans le cas contraire.
• Taux d'imposition : Les résidents de l'Union européenne, de l'Islande et de la Norvège bénéficient d'un taux de 19 %. Pour les résidents hors UE (comme nos clients suisses ou britanniques depuis le Brexit), le taux applicable est de 24 %.
• Calendrier : Cette déclaration est annuelle. Elle doit être déposée et payée entre le 1er janvier et le 31 décembre de l'année civile suivant l'année d'imposition (par exemple, l'impôt pour l'année 2024 se paie tout au long de l'année 2025).

2. La location touristique ou de longue durée

Fuengirola est une destination touristique majeure de la Comarca de la Costa del Sol Occidental. Si vous louez votre appartement situé dans le Centro, près du parc Miramar ou le long du Paseo Marítimo, vous devez déclarer les revenus locatifs réels.

• Taux d'imposition : 19 % pour les résidents de l'UE (qui peuvent déduire les dépenses directement liées à la location : électricité, eau, frais de communauté, intérêts d'emprunt, honoraires d'agence). Les non-résidents hors UE paient 24 % sur les revenus bruts, sans possibilité de déduire la moindre dépense.
• Calendrier : Les déclarations de revenus locatifs doivent être présentées trimestriellement (en avril, juillet, octobre et janvier pour les trimestres correspondants).

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Les Impôts Locaux : IBI et Taxe d'Enlèvement des Ordures (Basura)

En tant que propriétaire à Fuengirola, vous devez vous acquitter chaque année de taxes locales gérées par la mairie (Ayuntamiento de Fuengirola) ou par l'organisme de collecte provincial (Patronato de Recaudación Provincial de Málaga).

1. L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

L'IBI est l'équivalent de la taxe foncière. Il est calculé en appliquant un taux d'imposition fixé par la municipalité sur la valeur cadastrale du bien. À Fuengirola, l'impôt est généralement mis en recouvrement entre les mois d'août et de novembre de chaque année. Il est fortement conseillé de mettre en place un prélèvement automatique (domiciliación bancaria) pour éviter les pénalités de retard qui s'élèvent rapidement à 5 %, 10 % ou 20 %.

2. La Taxe sur les Ordures Ménagères (Tasa de Basura)

Cette taxe locale finance la collecte et le traitement des déchets. À Fuengirola, elle est facturée de manière semestrielle ou annuelle selon les configurations de la propriété. Son montant est fixe ou dépend de la catégorie de la zone résidentielle.

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Résidence Fiscale en Espagne : Êtes-vous devenu résident sans le savoir ?

De nombreux retraités ou professionnels indépendants s'installent à l'année dans des quartiers comme Los Pacos ou Santa Amalia sans réaliser qu'ils franchissent le seuil de la résidence fiscale espagnole.

Vous êtes considéré comme résident fiscal en Espagne (et donc soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques - IRPF - sur l'ensemble de vos revenus mondiaux) si vous remplissez l'un des critères suivants :

• Vous séjournez plus de 183 jours en Espagne au cours de l'année civile (les absences sporadiques sont comptabilisées, sauf preuve de résidence fiscale dans un autre pays).
• Le centre de vos activités économiques ou de vos intérêts professionnels se situe en Espagne (directement ou indirectement).
• Votre conjoint (non séparé légalement) et vos enfants mineurs à charge résident habituellement en Espagne.

Si vous devenez résident fiscal, vous devez déposer chaque année la déclaration de revenus (Declaración de la Renta) entre avril et juin pour l'année précédente, et soumettre le Modelo 720 (déclaration des actifs situés à l'étranger) si vous possédez des comptes bancaires, des assurances-vie ou des biens immobiliers hors d'Espagne d'une valeur supérieure à 50 000 € par catégorie d'actifs.

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Urbanisme et Travaux à Fuengirola : Les règles strictes de la mairie

Le territoire de Fuengirola est extrêmement compact, bordé par la Sierra de Mijas au nord, le fleuve Río Fuengirola au sud-ouest (où se dresse le majestueux Castillo Sohail, forteresse du Xème siècle construite sous Abderramán III) et s'étend sur une étroite bande côtière d'environ 8 kilomètres. Cette configuration urbaine dense implique une réglementation stricte en matière de travaux et de rénovations, gérée par le département d'urbanisme de la mairie (Ayuntamiento de Fuengirola, téléphone de contact Urbanismo : 952 58 93 05) sous l'égide de son Plan Général d'Aménagement Urbain (PGOU).

Si vous souhaitez rénover votre appartement ou votre villa, vous devez impérativement obtenir l'autorisation adéquate. Les travaux mineurs sont divisés en plusieurs catégories :

• Declaración Responsable de Obras Tipo A : Concerne les travaux de faible complexité technique (peinture intérieure, remplacement de carrelage, rénovation des sanitaires ou changement de fenêtres sans modification des ouvertures ni impact structurel).
• Declaración Responsable de Obras Tipo B : Requiert la présentation d'une documentation graphique ou d'autorisations tierces (par exemple, l'accord écrit de la copropriété).
• Licencia de Obra Menor Tipo 3 : Nécessite un projet technique rédigé par un architecte ou un technicien agréé, visé par son collège professionnel (colegio oficial).
• Obra Mayor : Toute modification de la structure porteuse, de la façade ou de la surface construite requiert une licence de travaux majeurs (Licencia de Obra Mayor) avec un projet architectural complet.

Spécificité du littoral et Loi des Côtes (Ley de Costas)

Pour les propriétés situées en première ligne de plage à Carvajal, Los Boliches ou le long du Paseo Marítimo, la réglementation est encore plus stricte. La zone de servitude de protection de la Loi des Côtes (généralement de 100 mètres, réduite à 20 mètres dans les zones urbaines consolidées avant 1988) impose d'obtenir une autorisation préalable expresse de la Junta de Andalucía (l'autorité côtière autonome) avant d'entamer le moindre travail, en plus de la licence municipale de la mairie.

La vie en copropriété (Comunidad de Propietaires)

Le marché immobilier de Fuengirola étant majoritairement composé d'immeubles résidentiels collectifs de moyenne et haute densité, l'installation d'équipements extérieurs est très réglementée. L'ensoleillement exceptionnel de la région (environ 2 880 heures de soleil par an, avec des températures estivales dépassant régulièrement les 30 °C et un indice UV extrême de 9 à 10+ de juin à août) pousse les propriétaires à installer des pergolas, des stores extérieurs (toldos), des systèmes de climatisation ou des rideaux de verre (cortinas de cristal) pour profiter des terrasses toute l'année.

Sachez que toute modification de l'esthétique extérieure du bâtiment ou l'installation de fermetures de terrasses nécessite obligatoirement l'accord unanime ou à la majorité qualifiée de la communauté des copropriétaires, conformément à la Loi sur la Propriété Horizontale (Ley de Propiedad Horizontal).

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Entretien, Climat et Gestion de Propriété à Fuengirola

Posséder un bien sur le littoral de Fuengirola implique de faire face à des conditions climatiques et environnementales spécifiques :

• Le Salitre (Salinité marine) : L'exposition directe à l'air marin et aux embruns salés est très agressive pour les façades, les menuiseries métalliques et les équipements extérieurs. L'utilisation de matériaux résistants aux UV et à la corrosion est indispensable.
• Le Vent et le Climat : La ville subit l'influence des vents de Levante (Est, humide) et de Poniente (Ouest, plus frais), mais aussi du phénomène occasionnel du Terral en été (un vent de terre chaud et sec descendant de la Sierra de Mijas qui fait grimper le thermomètre en quelques minutes).
• Les nuisibles et la nature : La proximité de la Sierra de Mijas et le climat chaud favorisent la présence de termites dans certaines structures anciennes de Pueblo López ou du Centro. De plus, la saison de la chenille processionnaire du pin (procesionaria), de janvier à avril, requiert une vigilance extrême si votre copropriété possède des pins. Le contrôle des oiseaux (pigeons et mouettes sur les terrasses des attiques) et la désinsectisation régulière sont des services hautement demandés par les propriétaires non-résidents.

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Succession et Transmission de Patrimoine : L'importance d'un Testament Espagnol

Si vous possédez des actifs en Espagne, la planification successorale est cruciale. Bien que le règlement européen 650/2012 permette de choisir la loi de votre nationalité pour régir votre succession globale, la mise en œuvre pratique en Espagne est infiniment plus simple si vous disposez d'un testament espagnol rédigé devant notaire.

Un testament espagnol limité exclusivement à vos biens situés en Espagne évite à vos héritiers de devoir traduire, légaliser et apostiller des documents successoraux étrangers complexes. Le coût de rédaction d'un tel testament chez un notaire local (à Fuengirola ou Los Boliches) est généralement très modeste (comptez entre 150 € et 300 € d'honoraires professionnels et de frais de notaire) mais permet d'économiser des milliers d'euros et des mois de démarches administratives à vos proches.

Pour les non-résidents, l'impôt sur les successions (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) est régi par la communauté autonome d'Andalousie. Grâce aux réformes successives de la Junta de Andalucía, les transmissions entre parents directs (conjoints, enfants) bénéficient aujourd'hui d'une réduction de 99 % sur l'impôt à payer, rendant la transmission de patrimoine particulièrement avantageuse, à condition que toutes les déclarations soient effectuées dans les délais légaux (6 mois à compter du décès).

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Démarches Clés pour l'Achat et la Gestion : NIE, Notaire et Gestor

Pour naviguer sereinement dans l'environnement administratif de Fuengirola, trois étapes sont incontournables :

1. Obtenir le NIE (Número de Identidad de Extranjero) : Ce numéro d'identification fiscal est obligatoire pour toute transaction financière en Espagne (achat immobilier, ouverture d'un compte bancaire, souscription d'un contrat d'eau ou d'électricité). Il s'obtient auprès du commissariat de police nationale de Fuengirola ou via le consulat d'Espagne de votre pays d'origine.
2. Le recours à un Notaire et un Avocat/Gestor : En Espagne, le notaire vérifie l'identité des parties et la légalité de l'acte de vente (Escritura), mais il n'effectue pas les vérifications d'urbanisme approfondies ni la recherche de charges cachées. C'est pourquoi l'assistance d'un avocat indépendant ou d'un cabinet de conseil (gestoría) est indispensable pour sécuriser votre achat.
3. L'enregistrement de la propriété : Après la signature chez le notaire, l'acte doit être présenté au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad de Fuengirola) pour inscrire officiellement votre droit de propriété et vous protéger contre les tiers.

En confiant la coordination de vos démarches juridiques, fiscales et d'entretien à des professionnels locaux expérimentés de la Costa del Sol, vous vous assurez de profiter pleinement de votre propriété à Fuengirola, en toute légalité et en toute tranquillité d'esprit.