Testaments et Successions en Espagne à Torremolinos

Succession et Testament en Espagne : Guide Pratique pour Sécuriser votre Patrimoine à Torremolinos

En tant que fondateur de costadelsolhabitat.com, j'accompagne depuis de nombreuses années les propriétaires internationaux dans la gestion, la sécurisation et la transmission de leurs biens immobiliers sur la Costa del Sol. Située au cœur de la comarca de la Costa del Sol Occidental, à seulement 19,9 km² de superficie et bordée par Málaga capitale à l'est (secteur Guadalmar) et Benalmádena à l'ouest, la commune de Torremolinos est un pôle d'attraction historique.

Avec une altitude moyenne de 49 mètres, caractérisée par cette célèbre falaise (l'escarpement du Bajondillo) qui sépare le centre historique des plages, la ville s'étend sur près de 7 kilomètres de littoral. C'est un marché immobilier unique, extrêmement dense, dominé par les appartements plutôt que par les villas individuelles. Ici, la population a franchi pour la première fois la barre des 70 000 habitants en 2023 (70 434 résidents selon l'INE). Les derniers chiffres officiels confirment cette trajectoire ascendante : de 70 933 habitants selon l'INE en 2024, nous atteignons désormais 74 289 habitants au padrón municipal de 2025.

Ce qui rend Torremolinos si singulière, c'est son incroyable cosmopolitisme. Les résidents étrangers représentent environ 24,2 % de la population (soit 18 003 personnes en 2025) avec plus de 121 nationalités représentées. Si le Maroc, l'Italie, le Royaume-Uni, l'Ukraine, l'Argentine, la Colombie et la Chine figurent parmi les nationalités les plus représentées, la communauté d'Europe du Nord, incluant de nombreux ressortissants allemands, belges et français, y est également très active.

Pour ces propriétaires non-résidents ou résidents étrangers, la question de la transmission de leur patrimoine (l'héritage ou herencia) est cruciale. Entre les règles du droit civil espagnol, les règlements européens sur les successions et les spécificités fiscales de l'Andalousie, s'y retrouver peut s'avérer complexe. Ce guide complet a pour but de vous apporter la clarté nécessaire pour protéger vos proches et structurer votre succession à Torremolinos.

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Pourquoi rédiger un testament espagnol (Testamento) ?

Si vous possédez un appartement face à la mer à Playamar, un studio à La Carihuela, ou une villa sur les hauteurs de Montemar ou d'El Pinillo, la rédaction d'un testament spécifiquement limité à vos biens espagnols est fortement recommandée.

Bien que non obligatoire, ce document simplifie de manière drastique les démarches administratives lors du décès. Sans testament espagnol, vos héritiers devront traduire, assermenter et légaliser (via l'Apostille de la Haye) votre testament étranger ou, à défaut, obtenir un certificat d'hérédité dans votre pays d'origine. Ce processus fastidieux engendre des coûts importants et retarde l'enregistrement des biens, alors que la loi espagnole impose des délais stricts pour le paiement des droits de succession.

Le Règlement Européen sur les Successions (Règlement UE n° 650/2012)

Pour les ressortissants européens (français, belges, allemands) et même pour les Britanniques possédant des biens en Espagne, ce règlement est la pierre angulaire de la planification successorale. Par défaut, la loi qui s'applique à l'ensemble de la succession est celle de la résidence habituelle du défunt au moment de son décès.

• Exemple concret : Si vous êtes un citoyen allemand ou britannique établi de manière permanente dans votre appartement de Los Álamos ou d'El Calvario, c'est la loi successorale espagnole qui s'appliquera par défaut à votre succession. Le droit espagnol impose la "réserve héréditaire" (la legítima), qui réserve obligatoirement les deux tiers des biens aux enfants, limitant fortement la liberté de léguer au conjoint survivant.
• La solution : Le règlement vous permet de choisir explicitement, dans votre testament, la loi de votre nationalité (professio juris) pour régir l'ensemble de votre succession. Un citoyen français ou britannique peut ainsi désigner sa loi nationale pour contourner les contraintes de la réserve espagnole et protéger pleinement son conjoint.

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Les spécificités des successions transfrontalières à Torremolinos

Le cas des successions germano-espagnoles (DE-ES)

Les propriétaires allemands sont historiquement très présents dans les quartiers résidentiels comme La Colina ou El Pinillo. Lors d'un décès, la double imposition peut devenir un sujet de préoccupation. Bien qu'il existe des conventions pour éviter la double imposition sur les revenus, les successions font l'objet de règles spécifiques. L'Espagne taxe les biens situés sur son territoire (obligation réelle), tandis que l'Allemagne peut taxer ses résidents fiscaux sur l'ensemble de leur patrimoine mondial (obligation personnelle). La coordination entre le notaire espagnol et le conseiller fiscal allemand est essentielle pour appliquer les crédits d'impôt correspondants.

Le cas des successions britanniques (UK-ES)

Depuis le Brexit, les citoyens britanniques sont considérés comme des ressortissants d'un pays tiers à l'UE. Heureusement, le Règlement Européen sur les Successions continue de s'appliquer à la désignation de la loi applicable (le Royaume-Uni n'a pas signé le règlement, mais l'Espagne l'applique à toutes les successions sur son sol, indépendamment de la nationalité).

Cependant, sur le plan fiscal, l'Andalousie applique désormais les mêmes abattements généreux aux résidents et aux non-résidents de pays tiers, évitant ainsi des discriminations fiscales majeures pour les héritiers résidant au Royaume-Uni.

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Les étapes clés du règlement d'une succession à Torremolinos

Lorsqu'un décès survient, les héritiers doivent suivre un parcours administratif rigoureux en Espagne pour transférer la propriété des biens immobiliers.

[Décès] 
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[Obtention du Certificat de Décès & NIE des héritiers]
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[Demande du Certificat des Dernières Volontés (Madrid)]
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[Signature de l'Acte d'Acceptation d'Héritage chez le Notaire]
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[Liquidation des Impôts (Modèle 650) - Délai de 6 mois]
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[Inscription au Registre de la Propriété de Torremolinos]

1. L'obtention du NIE (Número de Identificación de Extranjero)

Aucun héritier ne peut accepter un héritage ou signer un acte notarié en Espagne sans posséder un numéro NIE. C'est la première démarche à entreprendre auprès du Consulat d'Espagne dans votre pays d'origine ou au commissariat de police nationale de Torremolinos.

2. Le Certificat des Dernières Volontés (Certificado de Últimas Voluntades)

Quinze jours ouvrables après le décès, on demande ce certificat auprès du Ministère de la Justice à Madrid. Ce document officiel indique si le défunt a rédigé un testament en Espagne et auprès de quel notaire. Si un testament existe, c'est ce document qui fera foi pour la répartition des biens espagnols.

3. L'acte d'acceptation de l'héritage (Escritura de Aceptación de Herencia)

Les héritiers, munis de leur NIE, du certificat de décès et du testament, doivent se rendre chez un notaire en Espagne (ou signer une procuration notariée en faveur de leur conseiller/gestor à Torremolinos) pour signer l'acte officiel d'acceptation de l'héritage. Cet acte dresse l'inventaire des biens (biens immobiliers, comptes bancaires, véhicules) et leur valeur au jour du décès.

4. Le paiement des impôts sur les successions (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones)

En Espagne, l'impôt sur les successions doit être liquidé dans un délai strict de 6 mois à compter de la date du décès (une prolongation de 6 mois supplémentaires peut être demandée sous certaines conditions avant le cinquième mois).

• La fiscalité en Andalousie : Heureusement pour les propriétaires sur la Costa del Sol, la Junta de Andalucía applique une politique fiscale très favorable. Pour les parents au premier degré (conjoint, enfants), il existe une réduction de base allant jusqu'à 1 000 000 € par héritier, ainsi qu'une bonification de 99 % sur la quote-part de l'impôt restant. Cela signifie que, dans la grande majorité des cas familiaux directs, l'impôt sur les successions est quasi nul, bien que la déclaration fiscale (Modèle 650) reste obligatoirement à présenter.

5. La Plusvalía Municipal (IIVTNU)

Il s'agit de l'impôt sur l'incrément de valeur des terrains de nature urbaine, payé à l'administration fiscale locale (Patronato de Recaudación Provincial de Málaga pour le compte de l'Ayuntamiento de Torremolinos). Cet impôt est calculé sur la valeur cadastrale du sol et le nombre d'années durant lesquelles le défunt a possédé le bien.

6. L'inscription au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad)

Une fois les impôts liquidés, l'acte d'acceptation d'héritage est présenté au Registre de la Propriété de Torremolinos pour inscrire les biens au nom des nouveaux héritiers. Cette étape est indispensable pour pouvoir vendre, louer ou hypothéquer le bien à l'avenir.

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Les pièges locaux à éviter lors de la transmission d'un bien à Torremolinos

La nature spécifique du parc immobilier de Torremolinos implique des vérifications techniques et administratives rigoureuses lors d'une succession, afin d'éviter que les héritiers n'héritent de litiges ou de dettes cachées.

1. Urbanisme, PGOU et Loi LISTA

Le développement urbain de Torremolinos est régi par la Revisión-Adaptación del PGOU (approuvée définitivement et partiellement en 2019, publiée au BOJA en 2020). Bien que le Tribunal Supérieur de Justice d'Andalousie (TSJA) ait suspendu par précaution certaines parties pour des motifs environnementaux, près de 90 % de ces suspensions ont été levées.

Sous la législation andalouse actuelle (la loi LISTA 7/2021), toute modification ou travaux réalisés par le défunt sur le bien doivent être en règle.

• Si le défunt a réalisé des travaux mineurs non structurels (pose de pergolas, carrelage, peinture, stores) sans passer par la Declaración Responsable de obra menor requise par l'Ayuntamiento (soumise à un budget et une taxe forfaitaire à partir d'environ 75 €), les héritiers pourraient devoir régulariser la situation.
• Pour les travaux d'envergure, d'extension ou de modification structurelle (comme la fermeture d'une terrasse ou l'agrandissement d'une pièce), un projet de base rédigé par un technicien compétent et une licence de travaux majeurs (licencia de obra mayor) sont requis. Les héritiers doivent s'assurer qu'aucune procédure d'infraction urbanistique n'est en cours auprès de l'Ayuntamiento de Torremolinos.

2. La Loi sur le Littoral (Ley de Costas) et la servitude de protection

Les appartements situés en première ligne de plage, notamment le long des promenades de La Carihuela, d'El Bajondillo ou de Playamar, sont soumis aux servitudes de protection de la loi nationale sur le littoral (Ley de Costas). L'Ayuntamiento de Torremolinos a fait l'objet de plaintes concernant des non-conformités présumées sur le front de mer. Lors d'une succession, il est impératif de vérifier si la parcelle n'est pas touchée par ces servitudes de recul, ce qui pourrait limiter les droits de reconstruction ou de rénovation des héritiers.

3. Les règles de copropriété (Comunidad de Propietarios)

Dans les grands ensembles résidentiels denses de Playamar ou de Bajondillo, l'installation de rideaux de verre (cortinas de cristal), de stores ou de pergolas sur les terrasses requiert l'autorisation expresse de la copropriété, car ces installations modifient l'aspect esthétique de la façade du bâtiment. Les héritiers doivent vérifier que toutes les installations extérieures du bien respectent le règlement intérieur de la copropriété pour s'épargner des litiges de voisinage immédiats. De plus, les dettes de copropriété sont rattachées au bien : l'acquéreur ou l'héritier en devient responsable pour l'année en cours et les trois années précédentes.

4. Les zones forestières et de montagne

Pour les quelques propriétés situées sur les collines plus élevées, à proximité des contreforts de la Sierra de Mijas (au-dessus d'El Pinillo ou vers les limites de Benalmádena), les parcelles peuvent toucher des zones forestières ou de protection environnementale. Les restrictions de construction y sont extrêmement sévères, et toute construction non autorisée y est imprescriptible.

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Maintenance et gestion pratique du bien durant la période de transition

Une succession internationale prend souvent plusieurs mois (généralement entre 3 et 9 mois selon la réactivité des administrations et la préparation des documents). Durant cette période, le bien immobilier de Torremolinos reste inoccupé, mais il continue de subir l'impact du climat local et de la réglementation.

• Le climat et l'impact du sel (salitre) : Torremolinos bénéficie de plus de 320 jours de soleil par an, avec environ 2901 heures d'ensoleillement et des températures estivales maximales frôlant les 30 °C. Cependant, la proximité immédiate de la mer entraîne un taux de salinité de l'air (salitre) très élevé, qui corrode rapidement les métaux et détériore les peintures extérieures. De plus, le vent chaud et sec du terral, qui descend de la Sierra de Mijas en été, fait grimper brutalement les températures et dessèche les matériaux. Un entretien régulier et une surveillance du bien sont indispensables pour éviter une dépréciation rapide de sa valeur marchée.
• La gestion des nuisibles : Durant les mois de fermeture, les propriétés peuvent être sujettes à des infestations. La saison de la chenille processionnaire du pin (très active dans les zones arborées de Montemar et d'El Pinillo) nécessite une vigilance accrue si la propriété dispose d'un jardin. De même, la lutte contre les termites, la protection contre les oiseaux sur les balcons d'appartements de grande hauteur, et le traitement contre l'humidité doivent être gérés activement.
• La licence touristique : Si le défunt exploitait le bien en location de vacances (très fréquent à Torremolinos), sachez que la licence touristique (VFT) est liée au propriétaire enregistré. Lors du transfert de propriété aux héritiers, une nouvelle déclaration d'activité doit être présentée auprès de la Junta de Andalucía pour pouvoir continuer à louer le bien légalement.

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Tableau récapitulatif : Délais et Coûts indicatifs d'une succession à Torremolinos

Pour vous aider à planifier, voici un aperçu des délais légaux et des coûts administratifs généralement constatés pour le règlement d'une succession immobilière à Torremolinos :

Étape / Document	Délai légal ou d'obtention	Coût indicatif / Base de calcul
Obtention du NIE	2 à 6 semaines	Taxes consulaires / administratives mineures (env. 10 € à 15 €)
Certificat des Dernières Volontés	Minimum 15 jours ouvrables après le décès	Taxe administrative minimale (moins de 10 €)
Acte d'Acceptation d'Héritage	Variable (selon rendez-vous notaire)	Tarifs notariaux réglementés basés sur la valeur des biens
Impôt sur les Successions (Andalousie)	6 mois à compter du décès	Réduction jusqu'à 1M € pour le Groupe I et II (99 % de bonification)
Plusvalía Municipal (Ayuntamiento)	6 mois à compter du décès	Variable selon la valeur cadastrale du sol et les années de détention
Inscription au Registre de la Propriété	15 à 30 jours après dépôt	Tarifs réglementés proportionnels à la valeur du bien

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L'importance d'un accompagnement de confiance

La gestion d'une succession internationale à Torremolinos requiert une connaissance pointue de la législation locale, des rouages de l'administration andalouse et des spécificités techniques de ce secteur très dense de la Costa del Sol.

Rédiger un testament espagnol dès l'acquisition de votre bien est le meilleur moyen d'épargner à vos proches des tracas administratifs et des coûts superflus dans des moments déjà douloureux. En coordonnant les aspects juridiques, fiscaux et la maintenance pratique de votre propriété, vous assurez la pérennité de votre investissement sous le soleil de Torremolinos.