Steuerberatung für Nicht-Residenten in Fuengirola

Steuerkonformität in Fuengirola: Ihr Leitfaden für residenten und nicht-residenten Immobilienbesitz

Als Gründer von costadelsolhabitat.com begleite ich seit vielen Jahren internationale Immobilienkäufer und -eigentümer bei der Bewältigung der rechtlichen, steuerlichen und administrativen Hürden an der Costa del Sol. Fuengirola nimmt in unserem Portfolio eine ganz besondere Stellung ein. Mit einer Fläche von gerade einmal 10,36 Quadratkilometern ist diese Küstenstadt im Ballungsraum der Costa del Sol Occidental eines der am dichtesten besiedelten Gebiete Spaniens. Laut den offiziellen Daten des Nationalen Statistikinstituts (INE) für 2025 zählt die Stadt 85.211 Einwohner (nach dem INE-Padrón vom 1. Januar 2024 waren es 85.859). Damit ist Fuengirola die fünftgrößte Gemeinde der Provinz Málaga.

Was Fuengirola jedoch wirklich einzigartig macht, ist sein internationaler Charakter. Je nach Erhebung liegt der Anteil ausländischer Einwohner bei 37 % bis 43 %. Das INE-Padrón von 2022 wies 35.793 im Ausland geborene Einwohner aus (rund 43 %), während der Anteil ausländischer Staatsangehöriger im Januar 2021 bei 37,44 % lag (30.621 von 82.800 Einwohnern). Mit über 140 vertretenen Nationalitäten ist Fuengirola die Gemeinde an der gesamten Costa del Sol mit dem proportional höchsten Anteil an ausländischen Residenten. Neben der traditionell starken britischen Gemeinschaft (ca. 5.508 Personen bzw. 6,7 %) beherbergt die Stadt die wohl bedeutendste finnische Enklave außerhalb Skandinaviens (ca. 4,657 Personen bzw. 5,6 %, komplett mit eigenen Schulen, Kirchen und Dienstleistern), gefolgt von marokkanischen (ca. 2.763 bzw. 3,4 %), schwedischen, italienischen und ukrainischen (ca. 903) Mitbürgern.

Dieser dichte, kosmopolitische und stark vertikal bebaute Markt unterscheidet sich grundlegend vom Luxus-Villenmarkt in Marbella. In Fuengirola dominieren Apartments, Penthäuser und Stadthäuser in Vierteln wie Los Boliches, Torreblanca del Sol, Carvajal, Los Pacos, Pueblo López, Santa Amalia, dem Stadtzentrum bei Miramar sowie der exklusiven Zone El Higuerón (Reserva del Higuerón).

Ob Sie ein Apartment an der Strandpromenade (Paseo Marítimo) nahe dem historischen Castillo Sohail besitzen oder ein Penthouse in Torreblanca: Die Einhaltung der spanischen Steuergesetze ist unerlässlich, um kostspielige Sanktionen und Sperrungen von Bankkonten zu vermeiden. Im Folgenden erkläre ich Ihnen die steuerlichen Pflichten für Nicht-Residente und Residente in Fuengirola im Detail.

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Die Nicht-Residenten-Einkommensteuer: Das berüchtigte „Modelo 210“

Wenn Sie eine Immobilie in Fuengirola besitzen, aber steuerlich nicht in Spanien ansässig sind (d. h. Sie halten sich weniger als 183 Tage pro Kalenderjahr in Spanien auf und Ihr wirtschaftlicher Lebensschwerpunkt liegt im Ausland), unterliegen Sie der spanischen Nicht-Residenten-Steuer (Impuesto sobre la Renta de no Residentes – IRNR). Diese wird über das Steuerformular Modelo 210 abgerechnet.

Hierbei muss strikt zwischen zwei Szenarien unterschieden werden: der reinen Eigennutzung und der touristischen Vermietung.

1. Reine Eigennutzung (Imputación de Rentas Inmobiliarias)

Auch wenn Sie Ihre Wohnung in Los Boliches oder Carvajal ausschließlich selbst nutzen oder sie leer steht, unterstellt das spanische Finanzamt (Agencia Tributaria) einen fiktiven Nutzungsvorteil.

• Die Bemessungsgrundlage: Diese basiert auf dem Katasterwert (Valor Catastral) der Immobilie, der auf Ihrem jährlichen Grundsteuerbescheid (IBI) ausgewiesen ist.
• Der Steuersatz: Wenn der Katasterwert innerhalb der letzten 10 Jahre im Rahmen einer allgemeinen Revision angepasst wurde, beträgt die Steuerbasis 1,1 % dieses Wertes (andernfalls 2 %). Auf diesen Betrag zahlen Bürger mit Wohnsitz in einem EU-Mitgliedstaat oder dem EWR einen Steuersatz von 19 %. Für Nicht-EU-Bürger (wie Eigentümer aus dem Vereinigten Königreich nach dem Brexit) gilt ein Steuersatz von 24 %.
• Frist: Diese Steuer wird einmal jährlich rückwirkend für das gesamte vorangegangene Kalenderjahr fällig. Die Frist läuft vom 1. Januar bis zum 31. Dezember des Folgejahres.

2. Touristische oder langfristige Vermietung

Fuengirola ist ein hochgradig aktiver Mietmarkt. Wenn Sie Ihr Apartment über Plattformen an Urlauber vermieten, müssen Sie diese Einnahmen deklarieren.

• Steuersätze und Abzüge: EU-Bürger versteuern die Netto-Mieteinnahmen mit 19 % und können betriebsbedingte Ausgaben (wie Gemeinschaftskosten, IBI, Abschreibungen, Reinigungsdienste und Agenturgebühren) steuerlich geltend machen. Nicht-EU-Bürger (z. B. Briten) müssen die Brutto-Einnahmen ohne jeglichen Abzug von Betriebskosten mit 24 % versteuern.
• Fristen: Die Deklaration der Mieteinnahmen erfolgt vierteljährlich (im April, Juli, Oktober und Januar für das jeweils vorangegangene Quartal). In den Zeiträumen, in denen die Immobilie nicht vermietet war, muss anteilig die oben genannte Eigennutzungssteuer (Modelo 210) deklariert werden.

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Lokale Steuern und Abgaben: Das Ayuntamiento de Fuengirola und das Patronato de Recaudación

Neben der staatlichen Einkommensteuer fallen kommunale Abgaben an, die direkt vom Ayuntamiento de Fuengirola (bzw. der übergeordneten Provinzbehörde Patronato de Recaudación Provincial de Málaga) erhoben werden.

1. Die Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Die IBI ist die klassische Grundsteuer, die einmal jährlich von jedem Immobilieneigentümer zu entrichten ist. Sie berechnet sich aus dem Katasterwert der Immobilie multipliziert mit einem vom Rathaus festgelegten Hebesatz. In Fuengirola wird die IBI-Kampagne in der Regel zwischen August und November abgewickelt. Es empfiehlt sich dringend, für diese Steuer ein Lastschriftverfahren (domiciliación bancaria) einzurichten, um Säumniszuschläge von bis zu 20 % zu vermeiden.

2. Die Müllgebühr (Tasa de Basura)

Diese Gebühr deckt die kommunale Abfallentsorgung ab. In Fuengirola wird sie meist in zwei Raten pro Jahr erhoben. Da die Stadt sehr dicht besiedelt ist und die Entsorgungsinfrastruktur insbesondere in den Sommermonaten durch den Tourismus stark beansprucht wird, achtet die Gemeinde streng auf die pünktliche Entrichtung dieser Abgabe.

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Steuerliche Pflichten für unbeschränkt steuerpflichtige Residente

Wenn Sie dauerhaft nach Fuengirola ziehen – beispielsweise in die ruhigeren Wohngebiete von Los Pacos, Pueblo López oder die Hügel von Torreblanca – und sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien aufhalten, werden Sie in Spanien unbeschränkt steuerpflichtig.

• Einkommensteuer (IRPF): Sie müssen Ihr weltweites Einkommen (Renten, Gehälter, Dividenden, Mieteinnahmen im Ausland) in Spanien versteuern. Die jährliche Steuererklärung (Declaración de la Renta) wird zwischen April und Juni für das Vorjahr eingereicht.
• Vermögensdeklaration im Ausland (Modelo 720): Wenn Sie als Resident Vermögenswerte im Ausland (Bankkonten, Immobilien, Lebensversicherungen) besitzen, deren Wert in der jeweiligen Kategorie 50.000 € übersteigt, müssen Sie diese über das berüchtigte Formular Modelo 720 deklarieren. Die Frist hierfür endet am 31. März des Folgejahres. Die Nichtabgabe oder fehlerhafte Abgabe kann zu drastischen Strafen führen.

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Immobilienverwaltung, Sanierungen und lokale Besonderheiten in Fuengirola

Die Verwaltung einer Immobilie in Fuengirola erfordert aufgrund der Geografie und des Klimas spezifisches Fachwissen. Die Stadt erstreckt sich als schmaler, rund 8 Kilometer langer Streifen entlang der Mittelmeerküste, begrenzt durch den Río Fuengirola im Südwesten und die Ausläufer der Sierra Mijas im Norden.

Das Küstenklima und der Faktor „Salitre“

Mit rund 2.880 Sonnenstunden pro Jahr, Sommertemperaturen von oft über 30 °C, gelegentlichen heißen Terral-Winden aus dem Landesinneren und einer sehr hohen UV-Belastung (Index 9–10+ im Sommer) sind Immobilien hier extremen Witterungsbedingungen ausgesetzt. Die unmittelbare Nähe zum Meer führt zu einer hohen Konzentration von Meersalz in der Luft (salitre). Dies erfordert:

• Den Einsatz von UV-beständigen Outdoor-Materialien.
• Die Installation von hochwertigen Markisen (toldos), Pergolen und Verglasungen (wie Glasschiebesystemen bzw. cortinas de cristal), um Terrassen ganzjährig nutzbar zu machen.
• Regelmäßige Wartung von Klimaanlagen und Metallstrukturen zum Schutz vor Korrosion.

Baurechtliche Vorschriften des Ayuntamiento de Fuengirola

Sollten Sie Renovierungen an Ihrem Apartment in Los Boliches oder Ihrer Villa in El Higuerón planen, müssen Sie die Vorgaben der Abteilung für Städtebau (Urbanismo, Tel. 952 58 93 05) im Rahmen des lokalen Bebauungsplans (PGOU) beachten. Das Rathaus unterscheidet bei kleineren Arbeiten (Obra Menor) verschiedene Stufen:

• Declaración Responsable Tipo A: Für einfache Reparaturen ohne statische Auswirkungen (Malerarbeiten, Fliesenlegen, Austausch von Fenstern oder Sanitäranlagen).
• Declaración Responsable Tipo B: Erforderlich, wenn grafische Dokumentationen oder Genehmigungen Dritter (z. B. der Eigentümergemeinschaft) notwendig sind.
• Licencia de Obra Menor Tipo 3: Erfordert ein von einem Architekten erstelltes und von der Kammer visiertes Projekt.
• Obra Mayor: Bei strukturellen Eingriffen oder Volumenänderungen ist eine große Baulizenz mit vollständigem Projekt erforderlich.

Wichtig bei Küstenlage: Liegt Ihre Immobilie (z. B. in Carvajal oder direkt am Paseo Marítimo) innerhalb der 100 Meter breiten Schutz- und Dienstbarkeitszone (servidumbre de protección) gemäß dem spanischen Küstengesetz (Ley de Costas), reicht eine Genehmigung des Rathauses nicht aus. Sie benötigen zwingend eine vorherige ausdrückliche Genehmigung der autonomen Küstenbehörde der Junta de Andalucía.

Da Fuengirola stark vertikal bebaut ist, erfordern bauliche Veränderungen an Terrassen (wie das Anbringen von Glasscheiben oder festen Markisen) zudem fast immer die formelle Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios).

Schädlingsbekämpfung und Instandhaltung

Aufgrund des feuchtwarmen Küstenklimas und der Nähe zu bewaldeten Zonen der Sierra Mijas im Norden sind regelmäßige präventive Maßnahmen unerlässlich. Dazu gehören die Bekämpfung von Termiten, der Schutz vor Tauben und Möwen an den Apartmentfassaden sowie die Vorsorge gegen den Prozessionsspinner (procesionaria) in pinienreichen Zonen wie Torreblanca und El Higuerón im Frühjahr.

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Rechtliche Abwicklung: NIE-Nummer, Notar und Erbschaftsfragen

Der Erwerb und das Halten von Eigentum in Fuengirola erfordern eine klare administrative Struktur.

1. Die NIE-Nummer (Número de Identidad de Extranjero): Diese persönliche Identifikationsnummer ist die Basis für jede Transaktion, den Immobilienkauf, die Anmeldung von Versorgungsverträgen (Wasser, Strom) und alle steuerlichen Erklärungen.
2. Der Notartermin: In Spanien wird der Kaufvertrag (Escritura Pública) vor einem spanischen Notar unterzeichnet. Der Notar prüft die Identität der Parteien und die Lastenfreiheit im Grundbuch (Registro de la Propiedad de Fuengirola), leistet jedoch keine umfassende steuerliche oder baurechtliche Beratung. Hierfür ist ein unabhängiger Anwalt oder Gestor unerlässlich.
3. Nachlassplanung und Erbschaftssteuer: Aufgrund des hohen Anteils ausländischer Eigentümer sind grenzüberschreitende Erbschaftsangelegenheiten (z. B. deutsch-spanische oder britisch-spanische Nachlässe) an der Tagesordnung. Es ist dringend ratsam, ein separates spanisches Testament zu errichten, das sich ausschließlich auf Ihre Vermögenswerte in Spanien bezieht. Dies beschleunigt die Abwicklung im Erbfall enorm und vermeidet langwierige Legalisierungsprozesse ausländischer Dokumente. Die Autonome Gemeinschaft Andalusien bietet derzeit sehr großzügige Freibeträge bei der Erbschaftssteuer für nahe Verwandte (Ehegatten und Kinder), die jedoch formal korrekt beantragt werden müssen.

Die steuerliche und administrative Landschaft in Spanien kann komplex wirken, insbesondere in einer so dynamischen und dicht besiedelten Gemeinde wie Fuengirola. Eine vorausschauende Planung, die pünktliche Einreichung des Modelo 210 und die Beachtung lokaler Satzungen sichern Ihnen langfristig die Freude an Ihrer Immobilie an der Costa del Sol.