Touristische Vermietungslizenz in Fuengirola

Lizenzierung von Ferienunterkünften in Fuengirola: Rechtssicherheit, Junta de Andalucía und lokale Besonderheiten

Als Gründer von costadelsolhabitat.com begleite ich seit vielen Jahren internationale Eigentümer bei der administrative und rechtlichen Absicherung ihrer Immobilien an der Costa del Sol. Wenn Sie in Fuengirola eine Wohnung oder ein Haus als Ferienunterkunft (vivienda de fines turísticos oder VFT) vermieten möchten, bewegen Sie sich in einem der dynamischsten, aber auch am dichtesten regulierten Märkte Spaniens.

Fuengirola ist mit einer Fläche von nur rund 10,36 km² fast vollständig urbanisiert und gehört laut den aktuellsten Daten des Nationalen Statistikinstituts (INE 2025: 85.211 Einwohner; INE-Padrón zum 1. Januar 2024: 85.859 Einwohner) zu den am dichtesten besiedelten Gemeinden des Landes. Als fünftgrößte Gemeinde der Provinz Málaga weist Fuengirola zudem eine Besonderheit auf, die für Vermieter von entscheidender Bedeutung ist: Mit einem Ausländeranteil von rund 37 % bis 43 % (das INE-Padrón 2022 verzeichnete 35.793 im Ausland geborene Einwohner, was etwa 43 % entspricht; im Januar 2021 lag der Anteil ausländischer Staatsbürger bei 37,44 % bzw. 30.621 von 82.800 Einwohnern) ist Fuengirola die Gemeinde mit dem prozentual höchsten Anteil ausländischer Residenten an der gesamten Costa del Sol. Über 140 Nationalitäten leben hier zusammen. Neben den Briten (ca. 5.508 bzw. 6,7 %) prägt vor allem eine ungewöhnlich große finnische Gemeinschaft (ca. 4.657 bzw. 5,6 %, mit eigenen Schulen, Kirchen und Dienstleistern) das Stadtbild, gefolgt von marokkanischen (ca. 2.763 bzw. 3,4 %), schwedischen, italienischen und ukrainischen (ca. 903) Mitbürgern.

Dieser stark international geprägte Markt konzentriert sich im Vergleich zum ultra-luxuriösen Marbella vor allem auf das Segment der "Mass-Affluent"-Apartments. Ob in den lebhaften Vierteln Los Boliches, Centro, Miramar und El Boquetillo, den ruhigeren Zonen wie Pueblo López und Santa Amalia oder den Hanglagen von Torreblanca del Sol, Carvajal, Los Pacos und der Premium-Enklave El Higuerón (Reserva del Higuerón) – die Nachfrage nach Ferienunterkünften ist enorm. Doch wer hier erfolgreich und legal vermieten möchte, muss die strengen Vorgaben der Junta de Andalucía und des Ayuntamiento de Fuengirola präzise einhalten.

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Der rechtliche Rahmen: Die touristische Lizenz (VFT) und das Dekret der Junta de Andalucía

Die Vermietung von Wohnraum zu touristischen Zwecken in Andalusien wird durch das Dekret der Junta de Andalucía geregelt. Ohne eine offizielle Registrierungsnummer (die sogenannte Licencia Turística bzw. die Eintragung im Registro de Turismo de Andalucía) ist das Anbieten einer Immobilie auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com illegal und wird mit empfindlichen Bußgeldern geahndet.

Der Prozess beginnt mit der Einreichung einer verantwortungsvollen Erklärung (Declaración Responsable de inicio de actividad). Hierbei erklären Sie als Eigentümer formell, dass Ihre Immobilie alle gesetzlichen Mindestanforderungen erfüllt. Dazu gehören unter anderem:

• Direkte Belüftung und Abdunklung: Alle Schlaf- und Wohnräume müssen über direkte Fenster nach außen oder in belüftete Innenhöfe verfügen und ein System zur Abdunklung (Rollläden oder lichtundurchlässige Vorhänge) besitzen.
• Klimatisierung: Aufgrund der klimatischen Bedingungen in Fuengirola – mit Sommertemperaturen von oft über 30 °C, rund 2.880 Sonnenstunden pro Jahr und dem gefürchteten, heißen Terral-Wind, der im Sommer von der Sierra Mijas herabweht – müssen alle Schlaf- und Wohnräume über fest installierte Klimaanlagen (Kühlen und Heizen) verfügen. Mobile Geräte werden von den Inspektoren der Junta de Andalucía in der Regel nicht akzeptiert.
• Möblierung und Ausstattung: Die Wohnung muss vollständig möbliert und mit der entsprechenden Anzahl an Betten, Bettwäsche, Handtüchern sowie Haushaltsgeräten und Küchenutensilien ausgestattet sein.
• Erste-Hilfe-Set und Informationsmaterial: Ein Erste-Hilfe-Kasten sowie touristische Informationen über die Stadt, Notrufnummern und die offiziellen Beschwerdeblätter (Hojas de Quejas y Reclamaciones) müssen gut sichtbar ausliegen.

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Die Rolle des Rathauses (Ayuntamiento de Fuengirola) und des PGOU

Seit den jüngsten Gesetzesänderungen hat die Junta de Andalucía den Gemeinden deutlich mehr Spielraum eingeräumt, um die Flut an Ferienwohnungen über die lokalen Stadtentwicklungspläne (PGOU) zu regulieren. Das Ayuntamiento de Fuengirola (Abteilung für Urbanismus, erreichbar unter Tel. 952 58 93 05) prüft sehr genau, ob die Immobilie mit den städtebaulichen Vorschriften kompatibel ist.

Bevor die touristische Lizenz final aktiv bleibt, verlangt die Junta de Andalucía zunehmend eine Bestätigung über die städtebauliche Konformität (Compatibilidad Urbanística). Liegt Ihre Wohnung in einem reinen Wohngebiet, in dem die Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios) laut Satzung touristische Vermietungen mehrheitlich (mit einer 3/5-Mehrheit gemäß dem spanischen Wohnungseigentumsgesetz Ley de Propiedad Horizontal) untersagt hat, kann das Rathaus die Nutzung untersagen. Da Fuengirola extrem dicht besiedelt ist und der Wohnungsmarkt unter Druck steht, sind diese kommunalen und gemeinschaftlichen Hürden in den letzten Jahren drastisch verschärft worden.

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Bauliche Anpassungen, Denkmalschutz und die Küstenbehörde (Ley de Costas)

Viele Käufer erwerben ältere Apartments in Strandnähe – etwa am Paseo Marítimo, in Los Boliches oder Carvajal – und möchten diese vor der Vermietung modernisieren. Hierbei müssen Sie die lokalen Genehmigungsverfahren für Bauarbeiten genau beachten. Das Rathaus von Fuengirola unterteilt kleinere Arbeiten (Obras Menores) in verschiedene Kategorien:

1. Declaración Responsable Obras Tipo A: Gilt für Arbeiten mit geringer Komplexität wie Malerarbeiten, Fliesenlegen, den Austausch von Sanitäranlagen oder Fenstern, solange keine tragenden Elemente oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes beeinträchtigt werden.
2. Declaración Responsable Obras Tipo B: Erforderlich, wenn grafische Dokumentationen oder Genehmigungen Dritter (z. B. der Eigentümergemeinschaft) notwendig sind.
3. Licencia de Obra Menor Tipo 3: Erfordert eine von einem qualifizierten Techniker erstellte und von der Architektenkammer visierte Dokumentation.
4. Obra Mayor: Bei strukturellen Eingriffen oder Volumenänderungen ist ein vollständiges Projekt (Proyecto de Obra) und eine klassische Baugenehmigung zwingend erforderlich.

Die Besonderheit der Küstenlinie (Ley de Costas)

Fuengirola erstreckt sich über einen schmalen, etwa 7 Kilometer langen Küstenstreifen, der im Südwesten durch den Fluss Río Fuengirola und die historische Festung Castillo Sohail (eine im Jahr 956 unter Abderramán III. erbaute maurische Alcazaba) begrenzt wird.

Liegt Ihre Immobilie in der ersten Strandlinie, fällt sie sehr wahrscheinlich in die Schutz- und Einflusszone des Küstengesetzes (Ley de Costas). Die Schutzgrenze (Servidumbre de Protección) beträgt in der Regel 100 Meter, kann jedoch in konsolidierten städtischen Gebieten auf 20 Meter reduziert sein. Jegliche bauliche Maßnahme in dieser Zone des öffentlich-rechtlichen Küstenraums (Dominio Público Marítimo-Terrestre) benötigt vorab eine ausdrückliche Genehmigung der autonomen Küstenbehörde der Junta de Andalucía – das lokale Rathaus darf eine Baugenehmigung ohne dieses grüne Licht nicht erteilen.

Eigentümergemeinschaften und das Außenbild

Da Fuengirola stark vertikal bebaut ist und von Apartmentblöcken dominiert wird, sind bauliche Veränderungen an Terrassen ein sensibles Thema. Die Installation von verglasten Terrassensystemen (Cortinas de Cristal), Markisen (Toldos), Pergolen oder festen Terrassenüberdachungen erfordert zwingend die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Zudem müssen diese Elemente den ästhetischen Vorgaben der Gemeinschaft entsprechen, um ein einheitliches Fassadenbild zu wahren.

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Mikroklima, Materialauswahl und Instandhaltung im Küstenraum

Das Mikroklima in Fuengirola stellt besondere Anforderungen an die Instandhaltung von Ferienimmobilien. Die Kombination aus sehr hoher UV-Strahlung im Sommer (UV-Index von 9 bis über 10 in den Monaten Juni bis August), einer jährlichen Niederschlagsmenge von ca. 510 mm (die sich oft in kurzen, sintflutartigen Regengüssen über die von der Sierra Mijas herabstürzenden Bäche/Arroyos entlädt) und dem ständigen Wechselspiel aus feuchten Ostwinden (Levante) und trockenen Westwinden (Poniente) führt zu einer extremen Belastung der Bausubstanz.

• Salitre (Salzfraß): Die hohe Salzkonzentration in der Luft in Strandnähe (Los Boliches, Carvajal, Paseo Marítimo) greift Metalle, Putz und Farben aggressiv an. Für Außenbereiche müssen zwingend UV-beständige, salzwasserresistente Materialien und spezielle Außenfarben verwendet werden. Edelstähle sollten mindestens der Güteklasse A4 (V4A) entsprechen.
• Schädlingsbekämpfung und Taubenabwehr: Aufgrund der hohen Dichte und des warmen Klimas ist eine professionelle Schädlingsbekämpfung unerlässlich. In den Hanglagen (Torreblanca, Los Pacos) nahe der geschützten Waldgebiete der Sierra Mijas ist im Frühjahr besondere Vorsicht vor der Prozessionsspinner-Raupe (Procesionaria del Pino) geboten, die für Haustiere lebensgefährlich ist. Im städtischen Raum und bei Apartmenthäusern sind zudem Taubenabwehrsysteme an Balkonen und Klimaanlagen-Außengeräten sowie regelmäßige Kontrollen auf Termiten und Holzschädlinge Standard.

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Administrative Schritte für internationale Eigentümer

Die rechtssichere Abwicklung des Immobilienkaufs und der anschließenden Lizenzierung erfordert eine strukturierte Vorgehensweise. Als ausländischer Eigentümer müssen Sie folgende administrative Schritte durchlaufen:

1. Beantragung der NIE-Nummer: Die spanische Steuernummer für Ausländer (Número de Identidad de Extranjero) ist das Fundament für alle Rechtsgeschäfte in Spanien.
2. Notarielle Abwicklung und Grundbucheintragung: Der Kaufvertrag muss vor einem spanischen Notar unterzeichnet und anschließend im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) eingetragen werden.
3. Steuerliche Anmeldung: Nicht-residente Eigentümer unterliegen der Einkommensteuer für Nicht-Residente (IRNR). Bei einer touristischen Vermietung müssen die Mieteinnahmen vierteljährlich deklariert werden. Bürger aus EU-Mitgliedstaaten können dabei einen Großteil der mit der Vermietung verbundenen Kosten (Klimaanlage, Instandhaltung, Verwaltung) steuerlich absetzen.
4. Einrichtung der Gästeregistrierung: Gemäß den spanischen Sicherheitsgesetzen müssen die Daten aller über 14-jährigen Feriengäste innerhalb von 24 Stunden nach deren Ankunft an die örtliche Polizei (Policía Nacional in Fuengirola) übermittelt werden. Dies erfordert die Einrichtung eines Zugangs zum entsprechenden Meldeportal.

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Fazit und Ausblick

Fuengirola bietet aufgrund seiner hervorragenden Infrastruktur, der perfekten Anbindung an den Flughafen Málaga über die S-Bahn-Linie C-1 und des ganzjährigen Tourismus ein enormes Potenzial für die Ferienvermietung. Doch der Weg zur legalen und rentablen Vermietung ist komplex. Die dichte Bebauung, die strengen Vorgaben des Rathauses bezüglich der städtebaulichen Kompatibilität, die Mitbestimmungsrechte der Eigentümergemeinschaften und die harten Umweltbedingungen an der Küste erfordern eine sorgfältige Planung.

Eine fundierte Beratung durch lokale Experten, die sowohl die rechtlichen Fallstricke der Junta de Andalucía als auch die bautechnischen und administrativen Besonderheiten Fuengirolas kennen, schützt Sie vor kostspieligen Fehlern und sichert Ihre Investition langfristig ab.