Licencia de Alquiler Turístico en Mijas

El Laberinto de la Licencia Turística en Mijas: Guía de Cumplimiento Legal y Gestión de Propiedades para Propietarios Internacionales

Como fundador de costadelsolhabitat.com, llevo años coordinando servicios legales y administrativos para propietarios extranjeros en la Costa del Sol Occidental. Si ha adquirido o planea adquirir una propiedad en el término municipal de Mijas con el fin de destinarla al alquiler vacacional, se encuentra en uno de los mercados más dinámicos pero también más regulados de Andalucía.

Mijas es un municipio singular. Con una extensión de 148,8 km² que se extiende desde las cumbres calizas de la Sierra de Mijas (a unos 430 metros de altitud en el pintoresco Mijas Pueblo) hasta sus 12 kilómetros de costa mediterránea, alberga una población censada que alcanzó los 95,104 habitantes en enero de 2025 (según los últimos datos del padrón municipal citados por el INE). Este crecimiento vertiginoso —superando los 91.000 en 2021 y los 85.000 a mitad de la década pasada— lo consolida como uno de los municipios de más rápido crecimiento de la provincia de Málaga.

Pero lo que realmente define a Mijas es su carácter internacional. Entre el 35% y el 50% de sus residentes son de origen extranjero (con fuentes del padrón que sitúan la cifra de ciudadanos de nacionalidad extranjera en el 49,7%). Aquí conviven 127 nacionalidades distintas. La comunidad británica es la más numerosa de toda Andalucía, con unos 10.000 residentes. Le siguen de cerca el bloque nórdico y escandinavo (unos 2.886 residentes combinados, con los suecos a la cabeza con unos 900), la comunidad alemana (con más de 1.020 censados), además de ciudadanos belgas, holandeses, marroquíes, finlandeses, daneses, noruegos y ucranianos.

En este entorno tan multicultural, donde el inglés es prácticamente una lengua de trabajo en zonas como La Cala de Mijas o Calahonda, la gestión de una Vivienda de Uso Turístico (VUT) requiere un conocimiento profundo de la normativa de la Junta de Andalucía, las ordenanzas del Ayuntamiento de Mijas y las dinámicas de las comunidades de propietarios locales.

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El Marco Legal de la Licencia Turística en Mijas (Decreto 31/2024)

Para comercializar legalmente su propiedad como alquiler vacacional en urbanizaciones como Riviera del Sol, Sitio de Calahonda, Miraflores, El Faro, El Chaparral o las zonas de golf como La Cala Golf y Mijas Golf, debe inscribir el inmueble en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA).

El proceso se inicia mediante la presentación de una Declaración Responsable de efectos turísticos ante la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía. Sin embargo, tras la entrada en vigor del Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía, los requisitos se han endurecido drásticamente, otorgando un papel crucial a los ayuntamientos y a las comunidades de propietarios.

1. Compatibilidad Urbanística del Ayuntamiento de Mijas

Antes de presentar la declaración responsable, la vivienda debe cumplir con el planeamiento urbanístico local, regido por el PGOU de Mijas (Texto Refundido de 2013 y su modificación aprobada y publicada entre 2024 y 2025). El Ayuntamiento de Mijas puede exigir que la vivienda cuente con un informe de compatibilidad urbanística que certifique que el uso turístico está permitido en esa zona o tipología de suelo.

2. El Veto de la Comunidad de Propietarios (Ley de Propiedad Horizontal)

Este es el obstáculo más común en urbanizaciones consolidadas de Mijas. Si los estatutos de su Comunidad de Propietarios (debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad) prohíben expresamente el uso de las viviendas como alquiler turístico, la Junta de Andalucía denegará o cancelará su inscripción en el RTA. Si está en proceso de compra en zonas de alta densidad como Las Lagunas o complejos de apartamentos en primera línea de La Cala de Mijas, es vital que su gestor o abogado revise a fondo las actas y estatutos de la comunidad antes de firmar las escrituras.

3. Requisitos Técnicos y de Habitabilidad obligatorios:

• Superficie mínima: Al menos 14 m² por plaza de alojamiento y un mínimo de 36 m² totales si es un estudio.
• Climatización: Disponer de refrigeración por elementos fijos (aire acondicionado) en dormitorios y salones si se alquila en período estival (mayo a septiembre), y calefacción si se alquila en invierno.
• Ventilación directa: Ventanas al exterior o a patios transitables.
• Servicio de asistencia: Un teléfono de atención 24 horas para los huéspedes.
• Botiquín de primeros auxilios y hojas de quejas y reclamaciones oficiales de la Junta de Andalucía.

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Particularidades de Mijas: De la Costa a la Sierra

La geografía de Mijas divide el mercado de alquiler vacacional en dos perfiles de producto muy diferenciados, cada uno con sus propios retos administrativos y de mantenimiento:

El Producto de Costa y Alta Densidad (La Cala, Riviera, Calahonda, Las Lagunas)

En los apartamentos y adosados de Riviera del Sol, Calahonda, Torrenueva y el frente marítimo de La Cala, el modelo de negocio se basa en un alto volumen de rotación.

• La servidumbre de protección de la Ley de Costas: Si su propiedad se encuentra en primera línea de playa, cualquier obra de reforma (incluso una declaración responsable de obra menor) puede requerir la autorización previa de la Demarcación de Costas, además de la licencia municipal del Ayuntamiento de Mijas.
• La salinidad y el desgaste material: El nivel de salitre en estas zonas costeras es extremadamente alto. Esto, sumado a un índice UV que en verano supera frecuentemente el valor de 9 o 10 (con unas 3.000 horas de sol al año y 320 días despejados), provoca una degradación acelerada de toldos, pérgolas, mobiliario exterior y césped artificial en las terrazas. Para mantener la propiedad atractiva en los portales de reserva, el mantenimiento preventivo anual no es opcional, es obligatorio.

El Producto de Interior, Colinas y Golf (La Cala Golf, Mijas Golf, Valtocado, Mijas Pueblo)

Aquí predominan las villas de lujo y casas de campo con piscinas privadas, cocinas exteriores y amplias zonas ajardinadas.

• Restricciones medioambientales y prevención de incendios: Mijas Pueblo y sus laderas colindan con la Sierra de Mijas y la Sierra de Mijas-Alpujata, una zona forestal protegida de unas 29.000 hectáreas (candidata a Parque Natural con el respaldo del CSIC). Las parcelas situadas en interfaz urbano-forestal deben cumplir estrictas medidas de prevención de incendios forestales, limitaciones en el uso de barbacoas en verano y planes de autoprotección.
• Obras mayores vs. menores: Si desea añadir una piscina, una cocina exterior o realizar modificaciones estructurales en su villa, necesitará un proyecto visado por arquitecto y una Licencia de Obra Mayor del Ayuntamiento de Mijas. Para elementos no estructurales (pérgolas de madera, cerramientos de cristal tipo "cortinas de cristal" o cubiertas de terrazas), se suele tramitar mediante Declaración Responsable de Obra Menor, pero siempre requerirá la autorización previa de la junta de su urbanización si afecta a la estética común.

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Gestión de Propiedades y Mantenimiento Esencial en Mijas

Para los propietarios no residentes (que constituyen la gran mayoría de nuestros clientes británicos, nórdicos y alemanes), delegar la gestión en profesionales locales es la única forma de garantizar el cumplimiento legal y la conservación del activo.

Control de Plagas Específicas del Entorno

El clima mediterráneo de Mijas, con máximas que rozan los 30 °C en verano (y picos puntuales de viento cálido y seco conocido como terral que baja de la sierra) y lluvias medias de 493 mm concentradas en otoño e invierno, favorece ciertas plagas que pueden arruinar la experiencia del inquilino y generar reseñas negativas:

• Procesionaria del pino: Crucial en villas y urbanizaciones con zonas ajardinadas cerca de pinadas (muy comunes en Calahonda, El Coto y El Chaparral). La temporada de descenso de las orugas (de enero a marzo) exige tratamientos preventivos obligatorios para evitar graves reacciones alérgicas en huéspedes y mascotas.
• Termitas y carcoma: Especialmente vigiladas en las estructuras de madera de las casas tradicionales de Mijas Pueblo y en las pérgolas de las urbanizaciones costeras.
• Control de aves y roedores: La cercanía al mar y a cauces de arroyos requiere tratamientos periódicos de desratización y desinsectación, exigidos además por las normativas sanitarias para alojamientos turísticos.

Climatización y Eficiencia Energética

Con una radiación solar tan intensa durante todo el año, el aire acondicionado funciona a pleno rendimiento durante meses. Un servicio de mantenimiento técnico que limpie filtros y revise cargas de gas antes del inicio de la temporada alta (mayo) evitará llamadas de emergencia de inquilinos insatisfechos en pleno mes de julio.

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El Proceso Administrativo para Propietarios Extranjeros: Paso a Paso

Si acaba de adquirir una propiedad en Mijas o planea heredar un inmueble familiar (un proceso común en herencias transfronterizas Reino Unido-España o Alemania-España), estos son los pasos administrativos esenciales que coordinamos habitualmente:

[Obtención del NIE] 
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[Firma de Escritura ante Notario] 
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[Liquidación de Impuestos y Registro de la Propiedad] 
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[Solicitud de Licencia de Ocupación / Compatibilidad Urbanística en Ayto. de Mijas] 
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[Presentación de Declaración Responsable ante la Junta de Andalucía (RTA)] 
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[Alta en el Registro de Viajeros (Policía Nacional / Guardia Civil)]

1. Obtención del NIE (Número de Identidad de Extranjero): Indispensable para cualquier trámite legal, compraventa o liquidación de impuestos en España.
2. Representación Legal y Gestoría: Coordinar la firma de la escritura de compraventa ante notario y asegurar la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA, así como la inscripción en el Registro de la Propiedad de Mijas.
3. Licencia de Primera Ocupación (LPO) o Cédula de Habitabilidad: Documento municipal imprescindible para poder tramitar el alta turística. Si la propiedad es antigua y no dispone de ella, se debe tramitar un duplicado o un certificado de antigüedad equivalente a través del área de Urbanismo del Ayuntamiento de Mijas.
4. Registro de Viajeros: Una vez obtenida la signatura del RTA (por ejemplo, CTC-XXXX o VFT/MA/XXXX), el propietario o su gestor de propiedades tiene la obligación legal de registrar los datos de identidad de cada huésped mayor de 14 años en la plataforma del Ministerio del Interior (dentro de las 24 horas siguientes a su llegada).

Plazos y Costes Orientativos (Tasas Públicas)

• Tasa de tramitación de compatibilidad urbanística (Ayuntamiento de Mijas): Suele oscilar entre los 50 y los 150 euros en tasas municipales, dependiendo de la delimitación de la zona.
• Plazo de resolución del RTA: La presentación de la declaración responsable otorga el derecho de inicio de la actividad de forma casi inmediata (una vez registrada telemáticamente), aunque la inspección de turismo de la Junta de Andalucía puede tardar entre 3 y 6 meses en verificar físicamente el cumplimiento de los requisitos.
• Modificaciones de obra menor (pérgolas, cerramientos): Las tasas de la declaración responsable de obra menor en Mijas se calculan sobre un porcentaje (habitualmente entre el 3% y el 4%) del Presupuesto de Ejecución Material (PEM) de la obra a realizar.

Confianza, Experiencia y Arraigo Local

Gestionar una propiedad en un municipio tan diverso como Mijas requiere algo más que saber rellenar formularios en español. Exige comprender cómo interactúan las normativas autonómicas con las ordenanzas de un ayuntamiento que gestiona un territorio complejo (desde el casco histórico protegido de Mijas Pueblo hasta las macro-comunidades de Calahonda).

En costadelsolhabitat.com entendemos que su propiedad en la Costa del Sol no es solo una inversión financiera, sino también el fruto de un proyecto personal. Nuestro papel es actuar como su puente de confianza sobre el terreno, coordinando a los mejores profesionales técnicos, legales y de mantenimiento para que su vivienda cumpla estrictamente con la legalidad andaluza mientras usted disfruta de la tranquilidad de saber que su patrimonio está protegido frente al clima, el paso del tiempo y las complejidades administrativas españolas.