Licencia de Alquiler Turístico en Torremolinos

El laberinto de la Licencia Turística en Torremolinos: Guía de cumplimiento de la Junta de Andalucía para propietarios internacionales

Como fundador de costadelsolhabitat.com, llevo años coordinando servicios legales y administrativos para propietarios extranjeros que deciden invertir en la Costa del Sol Occidental. He visto de primera mano cómo Torremolinos ha evolucionado. De ser el pionero del turismo de masas en España en los años 60, hoy es un municipio vibrante con una población que, según el padrón municipal de 2025, alcanza los 74.289 habitantes (consolidando una tendencia al alza tras registrar 70.933 en el INE de 2024 y haber superado por primera vez la barrera de los 70.000 en 2023 con 70.434 habitantes).

Lo que hace único a Torremolinos es su perfil cosmopolita y extremadamente denso. Aquí, los residentes extranjeros representan aproximadamente el 24,2% de la población (18.003 personas empadronadas en 2025), con más de 121 nacionalidades conviviendo en sus 19,9 km² de territorio. Marruecos, Italia, Reino Unido, Ucrania, Argentina, Colombia y China encabezan este crisol de culturas. A diferencia del mercado de villas de lujo de Marbella, Torremolinos es un mercado de volumen, dominado por apartamentos y estudios en altura que se extienden desde el acantilado del Bajondillo hasta zonas residenciales clave como La Carihuela, Montemar, Playamar, Los Álamos, El Pinillo, La Colina y El Calvario.

Si ha adquirido una propiedad en esta joya de la Costa del Sol Occidental con el fin de destinarla al alquiler vacacional, debe saber que la obtención de la licencia turística (VFT - Vivienda de Fines Turísticos) y el cumplimiento normativo con la Junta de Andalucía y el Ayuntamiento de Torremolinos se han vuelto procesos rigurosos. No basta con colgar el anuncio en una plataforma digital; la seguridad jurídica de su inversión depende de una gestión administrativa impecable.

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El marco urbanístico de Torremolinos: PGOU, Ley LISTA y la Ley de Costas

Para registrar una vivienda turística, el primer requisito indispensable de la Junta de Andalucía es que la propiedad cumpla con la legalidad urbanística municipal. En Torremolinos, esto presenta particularidades complejas:

1. El planeamiento urbanístico local (PGOU)

El urbanismo en el municipio se rige por la Revisión-Adaptación del PGOU, aprobada definitivamente de forma parcial en 2019 y publicada en el BOJA en 2020. Aunque el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) suspendió cautelarmente partes del plan por motivos medioambientales, posteriormente se levantó aproximadamente el 90% de dicha suspensión. Esto significa que la normativa está plenamente operativa para la gran mayoría del suelo urbano, pero exige que cualquier vivienda que solicite la licencia turística cuente con la Licencia de Primera Ocupación (LPO) o, en su defecto, el reconocimiento de Asimilado al Régimen de Fuera de Ordenación (AFO).

2. Reformas bajo la Ley LISTA (Ley 7/2021 de Andalucía)

Muchos compradores adquieren apartamentos antiguos en zonas como El Calvario o La Carihuela para reformarlos antes de alquilarlos. Bajo la Ley LISTA:

• Obras menores no estructurales: La instalación de pérgolas, cambio de alicatados, pintura o renovación de toldos se tramita mediante una Declaración Responsable de obra menor ante el Ayuntamiento de Torremolinos. Requiere la presentación de un presupuesto detallado y el pago de una tasa plana que parte de aproximadamente 75 euros.
• Obras mayores: Si planea tirar tabiques estructurales, ampliar la superficie construida o realizar modificaciones de calado, necesitará una Licencia de Obra Mayor, la cual exige un proyecto básico redactado por un técnico competente (arquitecto o aparejador) y tiempos de espera de concesión municipal sustancialmente más largos.

3. La servidumbre de la Ley de Costas

Torremolinos cuenta con casi 7 km de costa donde el emblemático acantilado del Bajondillo separa el centro urbano de las playas. Las parcelas situadas en primera línea de playa (especialmente en La Carihuela, Bajondillo y Playamar) están sujetas a las servidumbres de protección de la Ley de Costas estatal. El Ayuntamiento ha enfrentado quejas históricas y un escrutinio riguroso por presuntos incumplimientos de estas alineaciones marítimo-terrestres. Si su propiedad se encuentra en esta franja, cualquier alteración física o cambio de uso requiere autorizaciones autonómicas adicionales. No se arriesgue a sanciones administrativas que podrían inhabilitar su licencia turística de forma permanente.

4. La aprobación de la Comunidad de Propietarios

Dado que Torremolinos es un mercado eminentemente de apartamentos, las normas de propiedad horizontal son críticas. Para instalar cortinas de cristal en las terrazas, toldos homologados o realizar cerramientos en complejos de Playamar o La Colina, necesitará obligatoriamente la aprobación de la junta de la comunidad de propietarios, ya que estas actuaciones alteran la estética de la fachada del edificio. Además, tras las últimas reformas legislativas, las comunidades de propietarios pueden limitar o prohibir expresamente el uso turístico de las viviendas en el edificio mediante el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios. Verificar los estatutos de la comunidad es el paso número uno antes de iniciar cualquier trámite de licencia.

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El proceso paso a paso para la obtención de la Licencia Turística (VFT)

Para operar de forma legal, el propietario (o su representante legal mediante poder notarial) debe presentar la Declaración Responsable de inicio de actividad ante la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía.

Paso 1: Obtención del NIE y representación legal

Para los propietarios no residentes (británicos, italianos, ucranianos, etc.), el primer paso es obtener el NIE (Número de Identidad de Extranjero). Este trámite se puede realizar en la Comisaría de Policía de Torremolinos o mediante un poder notarial otorgado en su país de origen (debidamente apostillado bajo el Convenio de La Haya) a favor de un gestor o abogado local en España.

Paso 2: Adecuación física de la vivienda

La normativa andaluza exige que la vivienda cumpla con requisitos estrictos de habitabilidad:

• Refrigeración por elementos fijos (aire acondicionado) en los dormitorios y salón si se alquila en periodo estival (de mayo a septiembre).
• Calefacción si se alquila en periodo invernal (de octubre a abril).
• Ventilación directa al exterior o a patios ventilados.
• Mobiliario suficiente, botiquín de primeros auxilios e información turística y de emergencia en varios idiomas.

Paso 3: Presentación de la Declaración Responsable

Se realiza de forma telemática en el registro de la Junta de Andalucía. En este documento se declara bajo responsabilidad del propietario que la vivienda cumple con todos los requisitos técnicos, urbanísticos (incluyendo la LPO del Ayuntamiento de Torremolinos) y comunitarios. Una vez presentada, se obtiene un código de registro provisional (tipo VFT/MA/XXXXX) que le permite comercializar la vivienda de inmediato en portales como Airbnb o Booking.

Paso 4: Inspección y registro de viajeros

La Junta de Andalucía realizará inspecciones aleatorias o motivadas por denuncias para comprobar la veracidad de la Declaración Responsable. Asimismo, es obligatorio por ley registrar los datos de identidad de cada huésped mayor de 14 años y comunicarlos a la Policía Nacional de Torremolinos dentro de las 24 horas siguientes a su llegada (a través de la plataforma oficial Webpol / SES.HOSPEDAJES).

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Desafíos específicos del mantenimiento y la gestión de propiedades en Torremolinos

Gestionar un alquiler vacacional en este municipio costero implica enfrentarse a factores geográficos, climáticos y biológicos muy particulares que afectan directamente al mantenimiento del inmueble y a la satisfacción del huésped.

El impacto del clima y el salitre

Torremolinos disfruta de un clima mediterráneo excepcional con unas 2.901 horas de sol al año, más de 320 días soleados y apenas 500 mm de lluvia anuales. Las temperaturas máximas en verano rondan con facilidad los 30 °C. Sin embargo, este clima idílico presenta dos grandes retos para los materiales de construcción y textiles de exterior en terrazas de Playamar, Los Álamos o Montemar:

• El Terral: Este viento local cálido y extremadamente seco desciende de la Sierra de Mijas y del interior de la provincia de Málaga, provocando picos de temperatura repentinos y muy elevados en verano. Los sistemas de climatización deben estar sobredimensionados y bien mantenidos para soportar el esfuerzo extra durante estos días.
• Radiación UV y Salitre: El índice UV en los meses de junio a agosto alcanza niveles de 9 a 10+. Esta radiación solar extrema, combinada con el alto nivel de salitre debido a la proximidad inmediata del mar, corroe los herrajes de aluminio de los ventanales, decolora los toldos y degrada el césped artificial de los balcones en tiempo récord. Se requiere el uso de aceros inoxidables de grado marino (AISI 316) y tratamientos protectores UV en todos los textiles exteriores.

Control de plagas y riesgos biológicos locales

• La procesionaria del pino: En las urbanizaciones boscosas cercanas a las faldas de la Sierra de Mijas (como las zonas altas de El Pinillo o Montemar), la presencia de pinos atrae a la oruga procesionaria del pino entre enero y abril. Sus pelos urticantes representan un peligro severo para los niños y las mascotas de los inquilinos. Es obligatorio realizar tratamientos preventivos de endoterapia en los pinos de la propiedad o de la comunidad.
• Termitas y carcoma: La humedad costera favorece la actividad de insectos xilófagos. Las estructuras de madera en pérgolas o vigas decorativas de los áticos deben ser tratadas anualmente.
• Control de aves: La alta densidad urbana y la cercanía al mar generan problemas de anidación de gaviotas y palomas en los voladizos de los edificios de El Bajondillo y La Carihuela. La instalación de sistemas de protección discretos (redes o pinchos homologados) evita daños estéticos y problemas de higiene en las terrazas de los huéspedes.

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Aspectos fiscales y legales para propietarios internacionales

La compra y explotación de una vivienda turística en Torremolinos conlleva obligaciones fiscales que varían según la residencia fiscal del propietario:

Impuestos sobre el Alquiler (IRNR / IRPF)

• Residentes en la UE, Islandia y Noruega: Tributan por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) a un tipo del 19% sobre el rendimiento neto. Tienen derecho a deducirse los gastos directamente relacionados con la explotación del alquiler (IBI, comunidad, suministros, amortización del inmueble, mantenimiento y honorarios de gestión).
• No residentes extracomunitarios (incluye Reino Unido tras el Brexit): Tributan a un tipo fijo del 24% sobre los ingresos brutos, sin posibilidad de deducir ningún tipo de gasto operativo. Esto hace que una planificación fiscal rigurosa sea esencial para mantener la rentabilidad del negocio.

Planificación sucesoria transfronteriza

Muchos de nuestros clientes internacionales adquieren propiedades en Torremolinos en etapas maduras de su vida. Es de vital importancia coordinar la redacción de un testamento español limitado exclusivamente a los bienes situados en España. Esto simplifica enormemente el proceso de herencia para los herederos extranjeros, evitando los costosos y lentos trámites de validación de testamentos extranjeros ante los tribunales españoles, y garantizando que la propiedad (y su correspondiente licencia turística activa) pueda ser transmitida o vendida sin paralizaciones administrativas prolongadas.

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Confíe en la experiencia local en la Costa del Sol Occidental

El mercado inmobiliario de Torremolinos ofrece un potencial de rentabilidad extraordinario debido a su alta ocupación anual y su inigualable conectividad con el Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol (situado a escasos 10 minutos en tren de cercanías). Sin embargo, la creciente presión regulatoria de la Junta de Andalucía y las estrictas directrices urbanísticas del Ayuntamiento de Torremolinos exigen que cada paso se dé con absoluta certeza legal.

En costadelsolhabitat.com no solo entendemos los tecnicismos de la ley LISTA o los plazos de presentación de la tasa de obra menor; comprendemos la realidad física y social de cada barrio, desde las necesidades de aislamiento frente al terral en La Colina hasta las restricciones de la Ley de Costas en La Carihuela. Permítanos coordinar sus trámites legales, la adecuación técnica de su vivienda y la gestión de su licencia turística para que su única preocupación sea disfrutar del rendimiento de su inversión en el corazón de la Costa del Sol.