Testamentos y Herencias en Torremolinos

Planificación de la herencia en Torremolinos: Guía legal y fiscal para propietarios extranjeros en la Costa del Sol Occidental

Como fundador de costadelsolhabitat.com, llevo años coordinando servicios jurídicos y administrativos para propietarios internacionales que han elegido nuestro dinámico municipio para establecer su segunda residencia o su inversión de jubilación. Torremolinos, el corazón histórico del turismo de masas en la Costa del Sol Occidental, ha experimentado una transformación demográfica y urbanística sin precedentes. Según los datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE), la localidad superó por primera vez la barrera de los 70.000 habitantes en 2023 (con 70.434 censados), consolidando esta tendencia con 70.933 habitantes en 2024 y alcanzando los 74.289 habitantes en el padrón municipal de 2025.

Lo que hace verdaderamente único a nuestro municipio de 19,9 km² —que se extiende desde el nivel del mar hasta una altitud media de 49 metros a los pies de la Sierra de Mijas— es su carácter cosmopolita. Los residentes extranjeros representan aproximadamente el 24,2% de la población total (18.003 personas en el padrón de 2025), con más de 121 nacionalidades conviviendo en barrios tan emblemáticos como La Carihuela, Montemar, El Bajondillo, Playamar, Los Álamos, El Pinillo, La Colina y El Calvario. Entre las nacionalidades más representadas destacan Marruecos, Italia, el Reino Unido, Ucrania, Argentina, Colombia y China.

A diferencia del perfil de villas de superlujo de otras zonas de la costa, el mercado inmobiliario de Torremolinos es de volumen, caracterizado por una alta densidad de apartamentos y estudios en primera y segunda línea de playa (especialmente en Playamar, Bajondillo y La Carihuela), dejando las zonas de villas unifamiliares más concentradas en Montemar Alto y las laderas superiores de El Pinillo. Esta tipología de propiedad, sumada a la diversidad de legislaciones de origen de los propietarios (especialmente británicos, escandinavos y centroeuropeos), convierte la planificación de la herencia y la redacción de un testamento español en un paso crítico para evitar que la transmisión de estos activos se convierta en una pesadilla burocrática para los herederos.

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La importancia de un testamento español para no residentes y residentes extranjeros

Muchos propietarios extranjeros asumen erróneamente que el testamento otorgado en su país de origen (como el Reino Unido, Alemania o Francia) es suficiente para gestionar la transmisión de su apartamento en Los Álamos o su ático en Playamar. Aunque legalmente es posible ejecutar un testamento extranjero en España, el proceso es costoso, lento y administrativamente complejo.

Para que un testamento extranjero sea válido ante un notario español, debe ser traducido por un traductor jurado nombrado por el Ministerio de Asuntos Exteriores, y debe contar con la Apostilla de La Haya (o legalización equivalente). Además, los herederos deben obtener un certificado de ley (Certificate of Law) que explique el sistema sucesorio del país de origen, un trámite que puede retrasar la aceptación de la herencia durante meses. Durante este tiempo, las cuentas bancarias españolas del fallecido permanecen bloqueadas y los impuestos sucesorios devengan intereses de demora.

El Reglamento de Sucesiones de la Unión Europea (Reglamento 650/2012)

Para los propietarios europeos y británicos, el Reglamento (UE) nº 650/2012 (conocido como "Sucesión de la UE") es la piedra angular de la planificación sucesoria. Esta norma establece que la ley aplicable a la sucesión de una persona es la de su residencia habitual en el momento del fallecimiento, a menos que el testador opte expresamente en su testamento por la ley de su nacionalidad (professio juris).

• Si usted es residente en Torremolinos: Si reside aquí de forma permanente y no ha otorgado testamento especificando que desea aplicar la ley de su nacionalidad, se aplicará la ley española. Esto significa que su herencia estará sujeta a las "legítimas" del Código Civil español, que obligan a reservar dos tercios de la herencia para los hijos y descendientes, limitando severamente su libertad para testar.
• Si usted es no residente: Aunque su residencia habitual esté en Londres, Múnich o Estocolmo, otorgar un testamento específico para sus bienes en España (limitado exclusivamente a sus activos españoles, como su piso en La Colina o su plaza de garaje en El Calvario) simplifica drásticamente el proceso. En este documento se designará expresamente la ley de su nacionalidad para regir la sucesión de sus bienes en territorio español.

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Particularidades de las herencias transfronterizas: El caso del Reino Unido y Alemania

El escenario Reino Unido-España (UK-ES) tras el Brexit

A pesar de la salida del Reino Unido de la Unión Europea, el Reglamento de Sucesiones de la UE sigue permitiendo a los ciudadanos británicos elegir la ley de su nacionalidad (la ley de Inglaterra y Gales, Escocia o Irlanda del Norte) para regir la sucesión de sus bienes en España.

En el derecho inglés predomina la libertad absoluta de testar, lo que permite dejar los bienes a cualquier persona (por ejemplo, al cónyuge supérstite en su totalidad), evitando las restricciones de la legítima española. Si un ciudadano británico con un apartamento en Playamar fallece sin haber otorgado testamento en España o sin haber elegido expresamente su ley nacional, la aplicación de la ley de su última residencia habitual (si era residente en España) podría obligar a aplicar el sistema de legítimas español, dividiendo la propiedad entre el viudo y los hijos de una manera no deseada.

El escenario Alemania-España (DE-ES)

Para los propietarios alemanes (Residenten o no residentes con propiedades en Montemar o El Pinillo), la interacción entre el Código Civil alemán (BGB) y el derecho español es muy estrecha. El derecho alemán contempla la legítima (Pflichtteil), pero a diferencia de la española, esta no es un derecho real sobre los bienes de la herencia, sino un derecho de crédito (una compensación económica que los herederos deben pagar al legitimario).

Un testamento otorgado ante un notario en Torremolinos que especifique la elección de la ley alemana permite coordinar perfectamente la sucesión con las estructuras sucesorias germanas, como el Berliner Testament (el testamento conjunto del derecho alemán donde los cónyuges se nombran herederos recíprocos y los hijos heredan tras el fallecimiento del último de ellos). Registrar este documento en el Registro General de Actos de Última Voluntad en Madrid garantiza que, en el momento del fallecimiento, el notario local pueda autorizar la escritura de aceptación de herencia sin demoras.

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El proceso paso a paso para heredar una propiedad en Torremolinos

Cuando fallece un propietario extranjero con bienes en el municipio, los herederos deben seguir una serie de pasos legales y administrativos rigurosos en España. No es un proceso automático.

1. Obtención de certificados

El primer paso (transcurridos 15 días hábiles desde el fallecimiento) es solicitar el Certificado de Defunción español (si el fallecimiento ocurrió en España) o legalizar el extranjero. Con este documento, se solicita el Certificado de Actos de Última Voluntad al Ministerio de Justicia. Este certificado confirmará si el fallecido otorgó testamento en España y ante qué notario. También se solicita el Certificado de Contratos de Seguros de cobertura de fallecimiento.

2. Obtención del NIE para los herederos

Cualquier heredero que vaya a adjudicarse una parte de una propiedad en Torremolinos (ya sea un apartamento frente al mar en El Bajondillo o una casa adosada en La Carihuela) debe disponer obligatoriamente de un Número de Identidad de Extranjero (NIE). Este trámite se realiza en la Comisaría de Policía Nacional de Torremolinos o a través de los consulados españoles en el extranjero. Sin el NIE, el notario no autorizará la escritura de aceptación y la Oficina Liquidadora no procesará los impuestos.

3. Inventario y valoración de bienes

Se debe realizar un inventario detallado de los activos del fallecido en el municipio:

• Bienes inmuebles: Se solicita una Nota Simple actualizada en el Registro de la Propiedad de Torremolinos para verificar las cargas, la titularidad y la descripción de la finca. Para la valoración fiscal, se debe tener en cuenta el Valor de Referencia de la Dirección General del Catastro (vigente desde 2022), que constituye la base imponible mínima para el Impuesto sobre Sucesiones, salvo que el valor de mercado sea superior.
• Saldos bancarios: Se solicita a la entidad bancaria en Torremolinos un certificado de saldos a la fecha del fallecimiento.
• Vehículos u otros bienes.

4. Firma de la Escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia

Los herederos (o sus representantes legales mediante un poder notarial redactado en España o debidamente apostillado) comparecen ante un notario en Torremolinos para firmar la escritura pública. En este acto se formaliza la transmisión de la propiedad de los bienes a los nuevos titulares.

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Liquidación de impuestos: El Impuesto sobre Sucesiones en Andalucía

El plazo para liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) en España es de seis meses a contar desde la fecha del fallecimiento. Se puede solicitar una prórroga de otros seis meses dentro de los primeros cinco meses del plazo, la cual devengará intereses de demora.

La bonificación del 99% en Andalucía

Gracias a la legislación de la Comunidad Autónoma de Andalucía (que regula el impuesto aplicable a los bienes situados en Torremolinos), existen excelentes noticias para los familiares directos. Los herederos del Grupo I (descendientes menores de 21 años) y Grupo II (cónyuges, descendientes de 21 años o más, y ascendientes) se benefician de una bonificación del 99% sobre la cuota tributaria del Impuesto sobre Sucesiones.

Esto significa que, para los familiares directos, el impuesto es prácticamente simbólico. Sin embargo, para acceder a esta bonificación es obligatorio presentar la autoliquidación del impuesto en plazo ante la Agencia Tributaria de Andalucía. Si se deja pasar el plazo de seis meses sin presentar la declaración, se pueden perder los beneficios fiscales y enfrentar recargos sustanciales.

Para colaterales (hermanos, tíos, sobrinos) o extraños (Grupo III y IV), las reducciones son muy limitadas y las escalas impositivas pueden ser elevadas, por lo que una planificación previa mediante testamento o estructuración patrimonial es vital.

La Plusvalía Municipal (IIVTNU)

Además del Impuesto sobre Sucesiones, los herederos de un inmueble urbano en Torremolinos deben liquidar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como Plusvalía Municipal) ante el Patronato de Recaudación Provincial de Málaga (organismo que gestiona los tributos del Ayuntamiento de Torremolinos). Este impuesto grava el incremento del valor del suelo urbano durante los años que el fallecido fue propietario del inmueble y debe liquidarse también en el plazo de seis meses desde el fallecimiento.

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Particularidades de la propiedad en Torremolinos: Licencias turísticas, Costas y Comunidad

Heredar una propiedad en Torremolinos no solo implica cambiar el nombre en las escrituras; también conlleva asumir la gestión de un activo inmobiliario sujeto a regulaciones locales muy específicas que los herederos deben conocer inmediatamente para evitar sanciones.

1. Licencias de Alquiler Vacacional (VFT)

Muchos de los apartamentos en Playamar, La Carihuela o Los Álamos se explotan como viviendas de fines turísticos (VFT). Al fallecer el titular de la licencia turística inscrita en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA), la licencia no se transmite automáticamente con la propiedad.

• Los herederos deben realizar un cambio de titularidad de la actividad turística ante la Delegación de Turismo de la Junta de Andalucía una vez inscrita la propiedad a su nombre en el Registro de la Propiedad.
• Además, se debe revisar si la Comunidad de Propietarios de la urbanización ha limitado o prohibido los alquileres turísticos de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, un factor crítico si los herederos planean continuar con la explotación del inmueble para cubrir los costes de mantenimiento.

2. La Ley de Costas y Servidumbres

Torremolinos cuenta con casi 7 kilómetros de costa arenosa dividida por el emblemático promontorio rocoso del Bajondillo que separa la zona alta del paseo marítimo. Las propiedades situadas en primera línea de playa (en zonas de El Bajondillo o La Carihuela) pueden estar afectadas por la servidumbre de protección de la Ley de Costas estatal. El Ayuntamiento de Torremolinos ha sido objeto de escrutinio y reclamaciones en el pasado por el cumplimiento de estas alineaciones marítimo-terrestres. Al heredar una propiedad en esta franja, es fundamental verificar si el inmueble está sujeto a limitaciones de uso, obras o si se encuentra en régimen de concesión, lo que afectaría drásticamente a su valor de mercado y a las obras de reforma que los herederos puedan acometer.

3. Reformas y Normativa Urbanística (PGOU y Ley LISTA)

Si los herederos deciden reformar el apartamento heredado para adaptarlo a los estándares modernos de habitabilidad, deben navegar por la normativa urbanística local:

• El PGOU de Torremolinos: El urbanismo municipal se rige por la Revisión-Adaptación del Plan General de Ordenación Urbana (aprobado definitivamente de forma parcial en 2019 y publicado en el BOJA en 2020). Aunque el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) suspendió cautelarmente algunas determinaciones por motivos ambientales, posteriormente se levantó cerca del 90% de dicha suspensión.
• La Ley LISTA (Ley 7/2021 de Andalucía): Para obras menores no estructurales (como cambiar el suelo de terrazo tradicional por porcelánico, renovar baños, colocar pérgolas o instalar toldos para protegerse del intenso sol de verano que supera habitualmente los 30 °C), el trámite se realiza mediante una Declaración Responsable de obra menor ante el Ayuntamiento de Torremolinos. Este trámite requiere la presentación de un presupuesto detallado de la obra y el pago de una tasa plana que parte de aproximadamente 75 € más el impuesto de construcciones (ICIO).
• Obras Mayores: Si la propiedad heredada es una villa en Montemar o El Pinillo y los herederos desean ampliar la superficie construida o realizar modificaciones estructurales, se requiere una Licencia de Obra Mayor completa, basada en un proyecto técnico visado por un arquitecto. Cabe destacar que las parcelas situadas en las faldas de la Sierra de Mijas pueden colindar con zonas forestales protegidas, lo que añade restricciones medioambientales adicionales.
• Cerramientos de terrazas y cortinas de cristal: En las densas urbanizaciones de apartamentos de Playamar o La Colina, la instalación de cortinas de cristal o toldos requiere la aprobación previa de la Comunidad de Propietarios, ya que modifican la estética de la fachada del edificio.

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Mantenimiento preventivo y protección del patrimonio heredado

Cuando los herederos residen en el extranjero (en el Reino Unido, Alemania o el norte de Europa) y la propiedad heredada en Torremolinos queda desocupada durante meses, el clima mediterráneo y la geografía local imponen un desgaste severo que puede devaluar el activo rápidamente si no se coordina un mantenimiento adecuado.

• El impacto del Salitre y la Humedad: Con una ubicación costera directa, el nivel de salitre en el aire de Torremolinos es extremadamente alto. El viento de Levante (brisas marinas del S/SE) arrastra partículas salinas que corroen barandillas metálicas, carpinterías de aluminio no tratadas y deterioran la pintura exterior de las terrazas en zonas como La Carihuela y El Bajondillo.
• Radiación UV y el viento Terral: El municipio disfruta de más de 320 días de sol al año (unas 2.901 horas de sol anuales) con un índice UV extremadamente alto en verano (frecuentemente de 9 a 10+ entre junio y agosto). Esta radiación solar continua, combinada con los episodios de Terral (el viento cálido y extremadamente seco que desciende de la Sierra de Mijas y del interior, disparando las temperaturas por encima de los 40 °C en verano), reseca y agrieta los materiales de exterior, desgastando toldos, pérgolas de madera y mobiliario de terraza si no reciben un tratamiento protector específico.
• Plagas locales: Las propiedades unifamiliares en Montemar o las zonas comunes con jardines de pinos en El Pinillo sufren anualmente la temporada de la oruga procesionaria del pino (especialmente peligrosa para mascotas y niños entre enero y abril). Asimismo, el clima cálido favorece la presencia de termitas en estructuras de madera antiguas de la zona centro y requiere tratamientos preventivos de control de plagas, así como sistemas de protección contra aves (palomas y gaviotas) en los áticos de los edificios residenciales densos.

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Conclusión y Recomendación Profesional

La herencia de una propiedad en Torremolinos no tiene por qué ser un proceso traumático ni excesivamente costoso si se realiza una planificación preventiva adecuada. La redacción de un testamento español específico para sus bienes en la Costa del Sol Occidental es la herramienta más eficaz para garantizar que su patrimonio pase a sus seres queridos de forma rápida, económica y respetando sus deseos bajo la ley de su nacionalidad.

Como profesionales con una larga trayectoria coordinando servicios legales, fiscales y de gestión de propiedades en Torremolinos, aconsejamos a todos los propietarios internacionales formalizar su testamento en España. Este sencillo acto notarial, cuyo coste de otorgamiento es muy bajo en comparación con los costes de una sucesión intestada o transfronteriza sin planificar, proporcionará una tranquilidad absoluta a su familia, permitiéndoles seguir disfrutando en el futuro de este enclave privilegiado del Mediterráneo.