Toeristische Verhuurvergunning in Torremolinos

De Realiteit van Toeristische Verhuur in Torremolinos: Licenties, Wetgeving en Praktijkgericht Beheer

Als oprichter van costadelsolhabitat.com en tweetalige makelaar begeleid ik al jaren internationale eigenaren bij de aankoop, het beheer en de juridische structurering van hun vastgoed aan de Costa del Sol Occidental. Torremolinos is al decennia een icoon van het Spaanse kusttoerisme. Vandaag de dag is het een van de meest dynamische en dichtbevolkte markten van de regio. Met een officiële bevolking die volgens het padrón municipal van 2025 is gestegen naar 74.289 inwoners (een duidelijke groei vergeleken met de 70.933 inwoners van de INE-cijfers van 2024 en de historische grens van 70.000 die in 2023 met 70.434 inwoners werd overschreden), is de stad levendiger dan ooit.

Wat Torremolinos echt uniek maakt, is het kosmopolitische karakter. Maar liefst 24,2% van de bevolking (18.003 inwoners) bestaat uit buitenlandse residenten, met meer dan 121 vertegenwoordigde nationaliteiten. Hoewel de gevestigde Britse gemeenschap historisch sterk vertegenwoordigd is, zien we een enorme diversiteit met grote groepen uit Marokko, Italië, Oekraïne, Argentinië, Colombia en China. Dit vertaalt zich in een zeer actieve, volume-georiënteerde vastgoedmarkt. In tegenstelling tot het luxe villasegment van Marbella, is Torremolinos een markt die gedomineerd wordt door appartementen en geschakelde woningen, met een sterke focus op verhuurrendement.

Of u nu een appartement bezit in de levendige straatjes van La Carihuela, een studio in El Bajondillo, een modern appartement in Playamar of Los Álamos, of een woning in El Pinillo, La Colina, Montemar of El Calvario: het exploiteren van een vakantiewoning (vivienda de uso turístico) vereist strikte naleving van de Andalusische wetgeving en lokale regelgeving. In deze gids leg ik u exact uit hoe u een toeristische licentie verkrijgt, aan welke gemeentelijke en regionale wetten u moet voldoen, en hoe u uw eigendom beschermt tegen de specifieke klimatologische en logistieke uitdagingen van Torremolinos.

---

De Toeristische Licentie (Licencia Turística) en de Junta de Andalucía

Om uw woning in Torremolinos legaal via platforms als Airbnb, Booking.com of in eigen beheer te verhuren, heeft u een registratienummer van de Registro de Turismo de Andalucía (RTA) nodig. Sinds de invoering van het decreet Decreto 31/2024 (dat het oudere Decreet 28/2016 wijzigde) zijn de eisen voor het verkrijgen en behouden van deze licentie aanzienlijk aangescherpt.

De Declaración Responsable

De procedure begint met het indienen van een Declaración Responsable de inicio de actividad bij de Junta de Andalucía. Hiermee verklaart u onder herhaaldelijk toezicht dat uw woning aan alle wettelijke vereisten voldoet. Zodra deze verklaring is ingediend, ontvangt u een voorlopig registratienummer (formaat: VFT/MA/XXXXX) waarmee u direct mag adverteren en verhuren.

De belangrijkste basiseisen waaraan de woning moet voldoen zijn:

• Bewoonbaarheidscertificaat (Licencia de Primera Ocupación - LPO): Dit is het allerbelangrijkste document. Zonder LPO (of een equivalent gemeentelijk document voor oudere gebouwen) kunt u geen toeristische licentie aanvragen.
• Inrichting en comfort: Directe ventilatie naar buiten of via patio's, airconditioning in alle slaapkamers en woonkamers voor de zomermaanden (koeling), en verwarming voor de wintermaanden.
• Inrichtingseisen: Voldoende meubilair, beddengoed, handdoeken, huishoudelijke apparaten en een EHBO-doos.
• Maximale capaciteit: De capaciteit is strikt gekoppeld aan de afmetingen van de woning zoals vastgelegd in de LPO, met een absoluut maximum van 15 personen per woning, en maximaal 4 personen per kamer.

De rol van de Comunidad de Propietarios (Vereniging van Eigenaren)

Sinds de wetswijzigingen hebben Spaanse VvE's (Comunidades de Propietarios) het recht gekregen om toeristische verhuur binnen hun complexen te beperken of volledig te verbieden. Dit vereist een drievijfde meerderheid (60%) van de eigenaren en stemmen.

Voordat u een woning in Torremolinos koopt met het oog op verhuur, of voordat u de licentie aanvraagt voor uw huidige appartement in bijvoorbeeld Playamar of La Colina, is het cruciaal om de statuten van de VvE te controleren. Als er al een geregistreerd verbod in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) staat, zal de Junta de Andalucía uw aanvraag weigeren of uw bestaande licentie intrekken na een klacht van de VvE.

---

Lokale Stedenbouw: Het PGOU van Torremolinos en de Ley LISTA

Naast de regionale regels van de Junta de Andalucía, moet elke vakantiewoning voldoen aan de lokale stedenbouwkundige voorschriften van de Ayuntamiento de Torremolinos.

Het PGOU en de Toeristische Zonering

De ruimtelijke ordening in Torremolinos wordt beheerst door de Revisión-Adaptación del PGOU (definitief en gedeeltelijk goedgekeurd in 2019, gepubliceerd in de BOJA in 2020). Hoewel de Andalusische Hoge Raad (Tribunal Superior de Justicia de Andalucía - TSJA) destijds uit voorzorg delen van dit plan schorste om milieuredenen, is inmiddels ongeveer 90% van deze schorsingen opgeheven. Dit bestemmingsplan stelt specifieke eisen aan het gebruik van woningen voor toeristische doeleinden. De gemeente Torremolinos eist in veel gevallen dat de woning een zelfstandige toegang heeft of dat het bestemmingsplan ter plaatse toeristisch hergebruik toestaat.

Vergunningen voor verbouwingen onder de Ley LISTA

Wilt u een ouder appartement in El Bajondillo of El Calvario renoveren voordat u het op de huurmarkt brengt? Sinds de invoering van de Andalusische landwet Ley LISTA (Ley 7/2021) is de administratieve rompslomp voor kleine verbouwingen aanzienlijk verminderd:

• Kleine, niet-structurele werken (Obra Menor): Voor het leggen van nieuwe tegels, schilderwerk, het plaatsen van zonneschermen of het installeren van een pergola, hoeft u niet te wachten op een trage vergunningsprocedure. U kunt volstaan met een Declaración Responsable de obra menor. U dient een begroting in en betaalt een vast recht (vanaf circa € 75,-). Na indiening kunt u direct aan de slag.
• Grote of structurele werken (Obra Mayor): Voor uitbreidingen, structurele wijzigingen of ingrepen die de dragende delen van het gebouw beïnvloeden, is een volledige Licencia de Obra Mayor vereist. Hiervoor moet een officieel basisproject (proyecto básico) worden opgesteld door een erkende architect of technicus.

De Ley de Costas (Kustwet)

Torremolinos heeft bijna 7 kilometer kustlijn. Woningen die direct aan de boulevard liggen (de eerste lijn in La Carihuela of Bajondillo) vallen onder de invloedssfeer van de nationale Ley de Costas en de bijbehorende beschermingszones (servidumbre de protección). De Ayuntamiento de Torremolinos heeft in het verleden te maken gehad met klachten over vermeende niet-naleving van deze kustwetten. Bouwwerkzaamheden, uitbreidingen of terrasoverkappingen aan de directe kustlijn worden daarom uiterst streng gecontroleerd.

Facade-wijzigingen en de VvE

Omdat Torremolinos een zeer dichtbebouwde stad is met veel appartementencomplexen, is de buitenruimte schaars. Veel eigenaren willen glazen schuifpuien (cortinas de cristal), zonneschermen of pergola's installeren om het terras het hele jaar door bruikbaar te maken. Let op: omdat deze installaties het aanzien van de gevel veranderen, is hiervoor vrijwel altijd voorafgaande toestemming van de Comunidad de Propietarios vereist. Zonder deze goedkeuring riskeert u rechtszaken en de verplichting om de installatie op eigen kosten te verwijderen.

---

Geografische en Klimatologische Uitdagingen voor Vastgoedbeheer

Torremolinos ligt aan de voet van de Sierra de Mijas op een hoogte van gemiddeld 49 meter boven de zeespiegel, met een gemeentelijk oppervlak van 19,9 km². Een iconisch geografisch kenmerk is de klif van Bajondillo (escarpe del Bajondillo), die het historische centrum op de heuvel scheidt van de lager gelegen stranden.

Het microklimaat is fantastisch, maar stelt materialen en vastgoedbeheer voor grote uitdagingen:

• Zonuren en UV-belasting: Met circa 2.901 zonuren per jaar en meer dan 320 zonnige dagen is de UV-index in de zomer extreem hoog (vaak UV-index 9 tot 10+ in juni, juli en augustus). Dit betekent een enorme aanslag op buitenmeubels, zonneschermen en kunstgras op balkons. Goedkope materialen verkleuren en verpulveren binnen twee seizoenen.
• Salitre (Zoutcorrosie): Door de directe ligging aan de Middellandse Zee is de luchtvochtigheid hoog en is er sprake van een sterke zoute zeewind (salitre). Dit veroorzaakt snelle corrosie van metalen balustrades, airco-buitenunits en deursloten. Regelmatig onderhoud en het gebruik van roestvrij staal (RVS 316) of speciaal behandeld aluminium zijn essentieel.
• Windpatronen: De milde oostelijke en zuidoostelijke zeebries (levante) zorgt voor verkoeling, maar in de zomer kan de gevreesde terral optreden. Deze hete, droge wind waait over de Sierra de Mijas vanuit het binnenland naar beneden. De temperatuur kan hierdoor plotseling stijgen tot ver boven de 30 °C (met uitschieters richting de 40 °C). Dit vereist dat airconditioningsystemen in vakantiewoningen perfect gedimensioneerd en onderhouden zijn om deze piekbelasting aan te kunnen.

Specifiek Onderhoud en Ongediertebestrijding

Als verhuurder bent u verantwoordelijk voor een veilige en hygiënische omgeving. In Torremolinos moet u rekening houden met de volgende lokale factoren:

• Processierupsen (Oruga Procesionaria): In de villawijken van Montemar en de hoger gelegen delen van El Pinillo, dicht bij de dennenbossen van de Sierra de Mijas, vormen processierupsen tussen januari en april een serieus gevaar voor gasten en hun huisdieren. Professionele nestbestrijding in de winter is hier verplicht.
• Termieten en Houtrot: De combinatie van de hoge luchtvochtigheid en de milde wintertemperaturen maakt oudere houten constructies in de traditionele vissershuisjes van La Carihuela kwetsbaar voor termieten en schimmels.
• Vogelwering: De dichte bebouwing in Playamar en Bajondillo trekt veel meeuwen en duiven aan. Het installeren van diervriendelijke vogelpinnen en netten voorkomt geluidsoverlast en vervuiling van terrassen.

---

Juridische en Administratieve Structurering voor Buitenlandse Eigenaren

Het bezitten en verhuren van vastgoed in Torremolinos als niet-resident brengt specifieke administratieve verplichtingen met zich mee. Het proces vereist een gestructureerde aanpak via lokale professionals (een gestor of gespecialiseerde advocaat).

De Eerste Stappen: NIE en Bankrekening

Voordat u enige transactie kunt doen of een licentie kunt aanvragen, moet u beschikken over een Spaans fiscaal nummer voor buitenlanders, het NIE (Número de Identidad de Extranjero). Dit kunt u aanvragen bij het Spaanse consulaat in uw thuisland of persoonlijk bij de Nationale Politie (Policía Nacional) in Torremolinos. Daarnaast is een Spaanse bankrekening noodzakelijk voor de betaling van lokale belastingen (zoals de IBI en afvalstoffenheffing) en de nutsvoorzieningen.

Belastingverplichtingen bij Toeristische Verhuur

Als u uw woning in Torremolinos verhuurt, bent u verplicht hierover belasting te betalen in Spanje:

• Niet-residenten uit de EU/EER: U betaalt 19% inkomstenbelasting (IRNR - Impuesto sobre la Renta de no Residentes) over de netto-huurinkomsten. U mag veel gemaakte kosten (zoals VvE-bijdragen, IBI, afschrijving, elektriciteit, marketing en schoonmaak) pro rata aftrekken voor de periodes dat de woning verhuurd was. De aangifte (Modelo 210) moet elk kwartaal worden ingediend.
• Niet-residenten van buiten de EU (bijv. het Verenigd Koninkrijk): U betaalt een vast tarief van 24% over de bruto huurinkomsten, zonder recht op enige kostenaftrek.

Grensoverschrijdende Erfenissen en Eigendomsstructuren

Gezien de diverse demografie van Torremolinos (met grote groepen Britse, Italiaanse, Oekraïense en Latijns-Amerikaanse eigenaren) is een goede estate planning essentieel. Het Spaanse erfrecht verschilt aanzienlijk van het Noord-Europese of Angelsaksische recht. Het opstellen van een specifiek Spaans testament (testamento español) dat uitsluitend betrekking heeft op uw Spaanse bezittingen, versnelt de afwikkeling bij de notaris in Torremolinos aanzienlijk en voorkomt kostbare vertragingen voor uw erfgenamen.

---

Praktische Stappenkaart voor de Toeristische Licentie in Torremolinos

Wanneer u besluit uw woning in Torremolinos aan te melden voor toeristische verhuur, kunt u de volgende tijdslijnen en kostenindicaties aanhouden:

Stap	Omschrijving	Verwachte Doorlooptijd	Indicatieve Kosten
1. Technisch Onderzoek	Controle van de Licencia de Primera Ocupación (LPO) en de statuten van de VvE.	1 - 2 weken	€ 150 - € 300 (indien opvragen kopie bij gemeente nodig is)
2. Aanvraag NIE	Persoonlijk bij de Policía Nacional of via een volmacht (poder notarial).	2 - 4 weken	€ 10 (overheidsleges) + eventuele honoraria
3. Keuring & Aanpassing	Installatie van airconditioning/verwarming, EHBO-doos, brandblussers en eventuele kleine aanpassingen onder Declaración Responsable.	2 - 3 weken	Afhankelijk van de staat van de woning (leges vanaf € 75)
4. Indiening RTA	Online indiening van de Declaración Responsable bij de Junta de Andalucía.	Direct (directe afgifte voorlopig nummer)	Geen directe overheidsleges voor de indiening zelf
5. Inspectie	Eventuele fysieke controle door inspecteurs van de Junta de Andalucía om te verifiëren of de woning voldoet aan de ingediende verklaring.	Binnen 1 - 6 maanden na indiening	Geen kosten

Door deze stappen zorgvuldig te doorlopen en rekening te houden met de specifieke stedenbouwkundige regels van de Ayuntamiento de Torremolinos, de invloed van de Ley de Costas aan de kustlijnen van Playamar en La Carihuela, en de klimatologische uitdagingen van de regio, bent u verzekerd van een rendabele, legale en stressvrije exploitatie van uw vastgoed aan de Costa del Sol.