Steuerberatung für Nicht-Residenten in Mijas

Steuern und Immobilienrecht in Mijas: Der Leitfaden für ausländische Eigentümer

Als Gründer von costadelsolhabitat.com begleite ich seit vielen Jahren internationale Immobilienkäufer und -eigentümer bei den rechtlichen und steuerlichen Prozessen in der Region Malaga. Die Gemeinde Mijas – gelegen in der Comarca Costa del Sol Occidental – ist in dieser Hinsicht ein absolut einzigartiger Markt. Mit einer Fläche von rund 148,8 km² erstreckt sich das Gemeindegebiet von den Höhen der Sierra de Mijas auf rund 430 Metern über dem Meeresspiegel bis hinunter zu einer 12 Kilometer langen Küstenlinie.

Laut den offiziellen Daten des Instituto Nacional de Estadística (INE) vom Januar 2025 zählt Mijas mittlerweile 95.104 Einwohner. Dies ist ein rasanter Zuwachs, wenn man bedenkt, dass die Gemeinde 2021 die Marke von 91.000 und Mitte des vergangenen Jahrzehnts gerade einmal rund 85.000 Einwohner überschritten hatte. Mijas gehört damit zu den am schnellsten wachsenden Gemeinden der gesamten Costa del Sol.

Was Mijas jedoch besonders auszeichnet, ist sein extrem hoher Anteil an ausländischen Residenten, der je nach Abgrenzung zwischen 35 % und 50 % liegt. Bereits im Jahr 2022 waren rund 37 % der im Padrón (Melderegister) eingetragenen Personen im Ausland geboren; andere Erhebungen beziffern den Anteil ausländischer Staatsbürger auf bis zu 49,7 %. Insgesamt sind 127 verschiedene Nationalitäten in der Gemeinde vertreten. Die britische Gemeinschaft stellt mit rund 10.000 Personen die größte Gruppe dar – es ist die größte britische Community in ganz Andalusien. Dahinter folgen die skandinavischen Länder mit rund 2.886 Residenten (angeführt von den Schweden mit ca. 900 Personen), die deutsche Gemeinschaft mit rund 1.020 gemeldeten Einwohnern sowie nennenswerte Gruppen aus Marokko, Belgien, den Niederlanden, Finnland, Dänemark, Norwegen und der Ukraine.

Dieser extrem internationale Charakter spiegelt sich auch in der Struktur der Immobilien wider. Ob eine Luxusvilla in La Cala Golf oder Mijas Golf, ein Apartment in Calahonda (Sitio de Calahonda) oder Riviera del Sol, ein Stadthaus in Mijas Pueblo, El Chaparral, Miraflores, El Faro, Torrenueva, El Coto oder eine Wohnung im dicht besiedelten Gewerbe- und Wohngebiet von Las Lagunas, das nahtlos in Fuengirola übergeht: Jede Zone bringt spezifische steuerliche, rechtliche und administrative Anforderungen mit sich.

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Steuerliche Pflichten für Nicht-Residenten (Modelo 210) und Residenten

Die steuerliche Einstufung in Spanien hängt primär von Ihrem physischen Aufenthalt ab, nicht von Ihrer Nationalität oder dem Ort, an dem Sie Ihre Steuern in der Vergangenheit gezahlt haben. Wenn Sie sich mehr als 183 Tage pro Kalenderjahr in Spanien aufhalten oder hier den Mittelpunkt Ihrer wirtschaftlichen Aktivitäten haben, gelten Sie als steuerlich ansässig (Resident). Andernfalls sind Sie steuerlich Nicht-Resident.

1. Die Nicht-Residenten-Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de no Residentes – IRNR / Modelo 210)

Wenn Sie eine Immobilie in Mijas besitzen, aber nicht in Spanien steuerpflichtig ansässig sind, müssen Sie jährlich oder vierteljährlich die Steuererklärung über das Modelo 210 einreichen. Hierbei wird zwischen zwei Szenarien unterschieden:

• Eigennutzung (Imputación de Rentas): Auch wenn Sie Ihre Immobilie ausschließlich selbst nutzen oder leer stehen lassen, unterstellt das spanische Finanzamt (Agencia Tributaria) einen fiktiven Nutzungsvorteil. Dieser berechnet sich auf Basis des Katasterwerts (Valor Catastral), der auf Ihrem jährlichen IBI-Beleg ausgewiesen ist.
  • Der Steuersatz für EU- und EWR-Bürger liegt bei 19 %.
  • Für Nicht-EU-Bürger (wie britische Staatsbürger nach dem Brexit) liegt der Steuersatz bei 24 %.
  • Die Bemessungsgrundlage beträgt in der Regel 1,1 % des Katasterwerts (wenn dieser innerhalb der letzten 10 Jahre revidiert wurde) oder 2 % (falls die Revision länger zurückliegt). Diese Steuer wird rückwirkend für das gesamte vorangegangene Kalenderjahr bis zum 31. Dezember des Folgejahres deklariert und abgeführt.
• Vermietung (Rendimientos del Capital Inmobiliario): Wenn Sie Ihre Immobilie in La Cala de Mijas, Calahonda oder einer anderen Zone touristisch oder langfristig vermieten, müssen Sie die tatsächlichen Mieteinnahmen deklarieren.
  • Die Erklärung erfolgt vierteljährlich (jeweils im April, Juli, Oktober und Januar für das vorangegangene Quartal).
  • EU-Bürger versteuern den Nettogewinn (Einnahmen abzüglich nachweisbarer, direkt mit der Vermietung zusammenhängender Kosten wie IBI, Gemeinschaftskosten, Abschreibung, Instandhaltung) mit 19 %.
  • Nicht-EU-Bürger müssen die Bruttoeinnahmen ohne jeglichen Kostenabzug mit 24 % versteuern.

2. Einkommensteuer für Residenten (IRPF)

Werden Sie zum steuerlichen Residenten in Mijas, unterliegen Sie der unbeschränkten Steuerpflicht. Ihr weltweites Einkommen und Vermögen muss in Spanien deklariert werden. Die Besteuerung der Immobilie unterscheidet sich dann grundlegend:

• Ihre Hauptwohnung (Vivienda Habitual) ist von der kalkulatorischen Eigennutzungssteuer befreit.
• Vermietungseinkünfte werden im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung (Renta) im Folgejahr deklariert, wobei für langfristige Wohnraumvermietung erhebliche steuerliche Abschläge gelten können.

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Lokale Steuern und Abgaben des Ayuntamiento de Mijas

Neben der staatlichen Einkommensteuer fallen auf kommunaler Ebene Gebühren an, die direkt vom Ayuntamiento de Mijas oder der zuständigen Einzugsbehörde (Patronato de Recaudación Provincial de Málaga) erhoben werden.

1. Die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI)

Die IBI ist die klassische jährliche Grundsteuer. Sie basiert auf dem Katasterwert der Immobilie. Das Ayuntamiento de Mijas legt jährlich den Hebesatz fest, der auf diesen Wert angewendet wird. Der IBI-Beleg ist von zentraler Bedeutung, da er die Katasterreferenz (Referencia Catastral) enthält, die für alle steuerlichen und notariellen Vorgänge in Spanien zwingend erforderlich ist.

2. Die Müllgebühr (Tasa de Basura)

Diese Gebühr wird in Mijas separat von der IBI erhoben. Sie deckt die Kosten für die kommunale Müllentsorgung und wird in der Regel halbjährlich oder jährlich fällig. Die Höhe variiert je nach Lage und Art der Immobilie (z. B. Apartment in einer Urbanisation versus freistehende Villa in den Hügeln von Mijas Golf).

Praxistipp: Es empfiehlt sich dringend, für IBI und Basura ein Lastschriftverfahren (Domiciliación Bancaria) einzurichten. Verspätete Zahlungen führen in Spanien schnell zu Säumniszuschlägen von 5 % bis 20 % sowie Verzugszinsen.

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Baurecht, Genehmigungen und die Rolle der Gemeinschaft (PGOU de Mijas)

Wer eine Immobilie in Mijas erwerben oder modernisieren möchte, stößt unweigerlich auf das lokale Baurecht. Die städtebauliche Entwicklung wird durch den Flächennutzungsplan (Plan General de Ordenación Urbana – PGOU) gesteuert. In Mijas gilt das Texto Refundido 2013, welches durch eine in den Jahren 2024–2025 registrierte und veröffentlichte PGOU-Modifikation ergänzt wurde.

Obra Menor vs. Obra Mayor

Baumaßnahmen werden in zwei Hauptkategorien unterteilt:

• Obra Menor (Kleines Bauvorhaben): Hierunter fallen Arbeiten, die nicht die Statik, das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes oder die Nutzungseinheiten verändern. Typische Beispiele sind die Erneuerung von Bädern, Fliesenarbeiten, der Einbau von Pergolen, Markisen (Toldos) oder Terrassensicherungen. Viele dieser Arbeiten können heute über eine Declaración Responsable (Eigenverantwortliche Erklärung) oder eine einfache Licencia de Obra Menor beim Ayuntamiento de Mijas eingereicht werden, was die Wartezeit erheblich verkürzt.
• Obra Mayor (Großes Bauvorhaben): Strukturveränderungen, Anbauten, der Neubau eines Pools oder die Errichtung eines neuen Gebäudes erfordern ein vollständiges, von einem registrierten Architekten unterzeichnetes Projekt, das von der Architektenkammer (Colegio de Arquitectos) visiert sein muss (Proyecto Visado). Hierbei müssen die Abstandsflächen, die maximale Bebauungsdichte und die Höhenbegrenzungen des PGOU strikt eingehalten werden.

Besondere Schutzzonen in Mijas

Aufgrund der geografischen Vielfalt von Mijas müssen Eigentümer in bestimmten Lagen zusätzliche rechtliche Hürden beachten:

1. Ley de Costas (Küstengesetz): Grundstücke, die an der Küstenlinie von Mijas Costa liegen (z. B. in Calahonda, Torrenueva oder El Faro), fallen teilweise in die Schutz- und Einflussbereiche (Servidumbre de Protección) des spanischen Küstengesetzes. Jegliche Baumaßnahmen in diesem Bereich benötigen eine vorherige Genehmigung der Demarcación de Costas, bevor das Rathaus eine Lizenz erteilen darf.
2. Sierra de Mijas (Umweltschutz): Die Hänge der Sierra de Mijas und der angrenzenden Sierra de Mijas-Alpujata sind als geschütztes öffentliches Waldgebiet (Monte Público) eingestuft und gelten als Kandidat für einen zukünftigen Naturpark (Parque Natural, unterstützt durch den CSIC). Grundstücke in Hanglagen oder im Übergangsbereich zum Wald unterliegen extrem strengen Brandschutzauflagen (z. B. Brandschutzstreifen) und ökologischen Einschränkungen. Eine Erweiterung der bebauten Fläche ist hier oft gänzlich ausgeschlossen.

Die Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietoren)

In Spanien hat das Gesetz über das Wohnungseigentum (Ley de Propiedad Horizontal) ein starkes Gewicht. Bevor Sie beim Rathaus eine Genehmigung für sichtbare Veränderungen an der Fassade beantragen – wie das Anbringen von Glasvorhängen (Cortinas de Cristal), Terrassenüberdachungen, Pergolen oder sogar Klimaanlagenaußengeräten –, müssen die Statuten der Comunidad de Propietarios geprüft werden. In der Regel ist eine formelle Zustimmung der Eigentümerversammlung erforderlich. Eine kommunale Baugenehmigung heilt nicht den Verstoß gegen die Gemeinschaftsordnung; die Gemeinschaft kann den Rückbau eigenmächtiger Veränderungen gerichtlich erzwingen.

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Praktische Instandhaltung: Klimatische und ökologische Herausforderungen

Mijas bietet ein traumhaftes Klima mit rund 320 Sonnentagen und ca. 3.000 Sonnenstunden pro Jahr. Die Sommertemperaturen steigen regelmäßig auf über 30 °C, und der durchschnittliche Niederschlag liegt bei moderaten 493 mm. Doch dieses Klima stellt Immobilien vor besondere Herausforderungen:

• UV-Strahlung und Hitze: Im Sommer erreicht der UV-Index in Mijas häufig Werte von 9 bis 10+. Diese extreme solare Belastung führt zu einer schnellen Materialermüdung. Markisen, Outdoor-Stoffe und Kunstrasen auf Terrassen bleichen ohne speziellen UV-Schutz innerhalb weniger Saisons aus und werden brüchig. Zudem sorgt der heiße, trockene Terral-Wind, der im Sommer von der Sierra de Mijas herabweht, für plötzliche extreme Temperaturspitzen.
• Salinität (Salitre): Entlang der 12 Kilometer langen Küstenlinie von Mijas Costa sorgt die Kombination aus Meeresbrise und Brandung für eine sehr hohe Salzbelastung in der Luft. Dieses Salitre setzt Metallteilen, Klimaanlagen-Außengeräten, Geländern und Putz stark zu. Regelmäßige Reinigung und die Verwendung von korrosionsbeständigen Materialien (wie Edelstahl V4A oder speziellen Marine-Lacken) sind hier Pflicht.
• Schadziegel und Schädlinge:
  • Prozessionsspinner (Oruga Procesionaria): In den pinienreichen Zonen wie El Coto, Calahonda oder den Randbereichen von Mijas Golf ist der Pinien-Prozessionsspinner im späten Winter und frühen Frühjahr eine reale Gefahr für Haustiere und Menschen. Eigentümer sind verpflichtet, ihre Pinienbestände rechtzeitig (meist im Herbst) präventiv behandeln zu lassen.
  • Termiten und Holzschutz: Besonders in den älteren Urbanisationen und in Mijas Pueblo ist eine regelmäßige Inspektion auf Termitenbefall ratsam.
  • Vogelabwehr: An der Küste ist eine professionelle Tauben- und Möwenabwehr an Dachkanten und Balkonen oft notwendig, um Verschmutzungen und Schäden an der Bausubstanz zu verhindern.

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Der administrative Weg: NIE, Notar und Gestoría

Um eine Immobilie in Mijas rechtssicher zu erwerben, zu vererben oder steuerlich zu verwalten, müssen ausländische Eigentümer eine klare Kette von administrativen Schritten durchlaufen.

1. Die NIE-Nummer (Número de Identidad de Extranjero)

Ohne die NIE-Nummer ist in Spanien kein Rechtsgeschäft möglich. Sie ist erforderlich für den Kaufvertrag, den Eintrag im Grundbuch, die Anmeldung von Strom und Wasser sowie für die Steuererklärungen. Die Beantragung erfolgt entweder über das spanische Konsulat im Heimatland oder direkt vor Ort bei der Nationalpolizei (Policía Nacional), wofür vorab online ein Termin (Cita Previa) vereinbart werden muss.

2. Der Notartermin und das Grundbuch (Registro de la Propiedad)

Der Kaufvertrag (Escritura Pública de Compraventa) muss von einem spanischen Notar beurkundet werden. Der Notar prüft die Identität der Parteien, die Lastenfreiheit des Grundbuchs im Moment der Unterschrift sowie die Zahlung der Steuern. Nach der Beurkundung muss die Immobilie unverzüglich im zuständigen Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) von Mijas eingetragen werden.

3. Die Rolle der Gestoría / des Rechtsanwalts

Da spanische Notare im Gegensatz zu deutschen Notaren keine umfassende steuerliche und baurechtliche Beratung leisten, ist die Einschaltung eines lokalen, zweisprachigen Rechtsanwalts oder einer qualifizierten Gestoría unerlässlich. Diese übernimmt:

• Die Due-Diligence-Prüfung der Immobilie (Prüfung auf Baulasten, ausstehende IBI-Zahlungen oder Schulden bei der Eigentümergemeinschaft).
• Die Abwicklung der Grunderwerbsteuer (ITP) bei Bestandsimmobilien oder der Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelsteuer (AJD) bei Neubauten.
• Die Anmeldung und regelmäßige Einreichung des Modelo 210.

4. Nachlassplanung und Erbschaftsteuer

Mijas ist oft Schauplatz komplexer, grenzüberschreitender Erbfälle (z. B. deutsch-spanische oder britisch-spanische Nachlässe). Es wird dringend empfohlen, ein separates spanisches Testament zu errichten, das sich ausschließlich auf die Vermögenswerte in Spanien bezieht. Dies beschleunigt die Abwicklung im Erbfall dramatisch und vermeidet langwierige und teure Legalisierungsprozesse ausländischer Erbscheine (inklusive Apostille und beeidigter Übersetzung). Andalusien bietet derzeit sehr großzügige Freibeträge bei der Erbschaftsteuer für nahe Verwandte (Ehegatten und Kinder), dennoch müssen die entsprechenden Erklärungen fristgerecht innerhalb von sechs Monaten nach dem Todesfall eingereicht werden.

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Fazit

Mijas ist ein wunderbarer Ort zum Leben und Investieren, doch die administrative Struktur verzeiht keine Nachlässigkeit. Ob es um die pünktliche Abgabe des Modelo 210 geht, um die Einhaltung der strengen Vorgaben des PGOU de Mijas bei Renovierungen an der Küste oder um die korrekte Anmeldung von Ferienvermietungen beim Tourismusregister der Junta de Andalucía – eine fundierte, lokale Expertise schützt Sie vor teuren Fallstricken.

Durch die Kombination aus fundiertem Fachwissen, der Beachtung der lokalen klimatischen Besonderheiten und einer vorausschauenden steuerlichen Planung bleibt Ihre Immobilie an der Costa del Sol genau das, was sie sein soll: eine lohnende Investition und ein sicherer Rückzugsort unter der andalusischen Sonne.