Touristische Vermietungslizenz in Mijas

Die Registrierung der Lizenz für touristische Vermietung (Licencia Turística) in Mijas: Ihr rechtssicherer Leitfaden für die Junta de Andalucía

Als Gründer von costadelsolhabitat.com begleite ich seit vielen Jahren internationale Immobilieneigentümer an der Costa del Sol bei der Bewältigung der komplexen spanischen Bürokratie. Mijas ist in dieser Hinsicht ein absolut einzigartiger Markt. Mit einer Fläche von rund 148,8 km² erstreckt sich die Gemeinde von den schroffen Kalksteingipfeln der Sierra de Mijas auf über 1.150 Metern Höhe bis hinunter zu den feinsandigen Stränden der Mittelmeerküste.

Diese geografische Dreiteilung spiegelt sich auch in der Struktur wider: das malerische, weiße Bergdorf Mijas Pueblo auf circa 430 Metern Höhe, das lebendige Küstenzentrum La Cala de Mijas mit seinen rund 12 Kilometern Küstenlinie und das dicht besiedelte, gewerbliche Ballungszentrum Las Lagunas, das nahtlos in das Stadtgebiet von Fuengirola übergeht.

Mit einer offiziellen Einwohnerzahl von 95.104 Einwohnern (Stand Januar 2025, laut dem aktuellen Padrón Municipal und den Daten des Nationalen Statistikinstituts INE) hat sich Mijas zu einer der am schnellsten wachsenden Gemeinden der gesamten Provinz Málaga entwickelt. Zum Vergleich: Im Jahr 2021 lag die Einwohnerzahl noch bei knapp über 91.000, Mitte des letzten Jahrzehnts bei rund 85.000.

Was Mijas jedoch für uns als Vermittler und Berater so besonders macht, ist sein extrem internationaler Charakter. Je nach Definition liegt der Anteil ausländischer Residenten bei 35 bis 50 %. Im Jahr 2022 machten im Ausland geborene Personen rund 37 % des Melderegisters aus, während andere Erhebungen den Anteil ausländischer Staatsbürger sogar mit bis zu 49,7 % beziffern. In Mijas sind heute 127 verschiedene Nationalitäten registriert. Die größte Gruppe bilden die britischen Staatsbürger (mit rund 10.000 Personen die größte britische Gemeinde in ganz Andalusien), gefolgt von der skandinavischen Gemeinschaft (ca. 2.886 Personen, angeführt von rund 900 Schweden), sowie etwa 1.020 deutschen Residenten, dicht gefolgt von Belgiern, Niederländern, Marokkanern und Ukrainern.

Wenn Sie in dieser florierenden, kosmopolitischen Region der Comarca Costa del Sol Occidental eine Immobilie als Ferienunterkunft (Vivienda de Fines Turísticos oder VFT) vermieten möchten, müssen Sie die strengen Vorgaben der Regionalregierung (Junta de Andalucía) sowie die lokalen Vorschriften des Ayuntamiento de Mijas zwingend einhalten. Ein Fehler bei der Registrierung oder dem laufenden Betrieb kann zu empfindlichen Bußgeldern und dem Entzug der Vermietungslizenz führen.

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Der rechtliche Rahmen: Das Dekret 31/2024 der Junta de Andalucía

Die rechtliche Grundlage für die touristische Vermietung in Andalusien wurde durch das im Jahr 2024 in Kraft getretene Dekret 31/2024 grundlegend reformiert. Dieses Dekret verschärft die Anforderungen an Ferienwohnungen erheblich und gibt den lokalen Gemeinden (Ayuntamientos) explizit das Recht, eigene Einschränkungen über ihre Stadtentwicklungspläne (Plan General de Ordenación Urbana oder PGOU) zu erlassen.

In Mijas wird die bauliche und rechtliche Nutzung von Grundstücken durch den PGOU de Mijas geregelt (Texto Refundido 2013, inklusive der jüngsten Modifikationen, die im Zeitraum 2024-2025 offiziell registriert und publiziert wurden). Dies bedeutet für Sie als Eigentümer: Die reine Anmeldung bei der Junta de Andalucía reicht nicht mehr aus. Die Immobilie muss mit den städtebaulichen Vorgaben des Rathauses von Mijas übereinstimmen.

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Schritt-für-Schritt-Prozess zur Erlangung der Licencia Turística in Mijas

Um Ihre Immobilie in Calahonda (Sitio de Calahonda), Riviera del Sol, Miraflores, El Faro, Torrenueva, El Chaparral, La Cala Golf, Mijas Golf oder El Coto legal für die Ferienvermietung anzumelden, müssen Sie folgende Schritte durchlaufen:

1. Die Erstbezugslizenz (Licencia de Primera Ocupación - LPO)

Ohne die LPO ist eine legale touristische Vermietung in Andalusien ausgeschlossen. Dieses Dokument belegt, dass die Immobilie gemäß den ursprünglichen Bauplänen errichtet wurde und bewohnbar ist. Bei älteren Immobilien in etablierten Urbanisationen wie Calahonda oder Riviera del Sol fehlt diese Lizenz manchmal oder ist in den Archiven des Rathauses schwer auffindbar. In solchen Fällen muss über einen qualifizierten Architekten eine Ersatzbescheinigung (Declaración Responsable de Ocupación o Utilización) beim Ayuntamiento de Mijas beantragt werden.

2. Die Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios) prüfen

Ein kritischer Punkt, der im spanischen Eigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal) verankert ist: Eigentümergemeinschaften können mit einer Dreiviertelmehrheit (75 %) der Eigentümerstimmen und der Eigentumsanteile die touristische Vermietung innerhalb der Anlage verbieten oder einschränken. Bevor Sie Zeit und Geld investieren, müssen die Statuten der Comunidad geprüft werden. Liegt ein rechtsgültig im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) eingetragenes Verbot vor, verweigert die Junta de Andalucía die Registrierung oder entzieht sie nachträglich.

3. Einreichung der Declaración Responsable bei der Junta de Andalucía

Die Anmeldung erfolgt digital über das Online-Portal der Consejería de Turismo. Hierbei erklären Sie an Eides statt, dass Ihre Immobilie alle Mindestanforderungen des Dekrets erfüllt. Nach erfolgreicher Einreichung erhalten Sie eine vorläufige Registrierungsnummer (z. B. VFT/MA/XXXXX), mit der Sie Ihre Immobilie auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com listen dürfen. Achtung: Dies ist keine endgültige Genehmigung, sondern lediglich eine Registrierung. Die physische Inspektion durch die Tourismusbehörde kann jederzeit unangekündigt erfolgen.

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Lokale Besonderheiten in Mijas: Baurecht, Küstenschutz und Umwelt

Mijas unterscheidet sich drastisch von reinen Stadtgebieten wie Málaga oder Marbella. Die administrative Abwicklung erfordert hier das Verständnis spezifischer lokaler Gegebenheiten:

Das Küstengesetz (Ley de Costas) und die Servidumbre de Protección

Wenn sich Ihre Immobilie in erster Strandlinie in La Cala de Mijas, Torrenueva oder El Faro befindet, fällt sie unter den Schutzbereich des spanischen Küstengesetzes (Ley de Costas). Für jegliche bauliche Veränderung, Sanierung oder Nutzungsänderung innerhalb der sogenannten Servidumbre de Protección (Schutzstreifen) ist eine zusätzliche, vorherige Genehmigung der staatlichen Küstenbehörde (Demarcación de Costas) erforderlich. Ohne diese Freigabe verweigert das Rathaus Mijas jegliche lokale Lizenz.

Die Sierra de Mijas: Naturschutz und Brandschutz

Der Gebirgszug der Sierra de Mijas / Sierra de Mijas-Alpujata umfasst rund 29,000 Hektar geschütztes öffentliches Waldland (monte público) und ist ein vom CSIC (Spanischer Nationaler Forschungsrat) unterstützter Kandidat für die Deklaration als Naturpark (Parque Natural). Wenn Sie eine Finca oder Villa in den Hanglagen von Mijas Pueblo, El Coto oder den oberen Teilen von Calahonda besitzen, gelten extrem strenge Brandschutzauflagen. Für touristische Lizenzen in diesen ländlichen oder waldnahen Gebieten müssen Evakuierungspläne und Brandschutzvorrichtungen (wie spezifische Löschwasserdepots) nachgewiesen werden.

Baumaßnahmen: Obra Menor vs. Obra Mayor im Rathaus Mijas

Oft wollen Eigentümer ihre Ferienimmobilie vor der Vermietung modernisieren – etwa durch den Einbau von Klimaanlagen, den Bau einer Pergola, das Verlegen von Kunstrasen oder die Installation von rahmenlosen Glasschiebesystemen (cortinas de cristal) zur Terrassenverglasung.

• Obra Menor (Kleinere Baumaßnahmen): Viele Arbeiten an Terrassen, der Austausch von Markisen (toldos) oder kosmetische Renovierungen können über eine vereinfachte Anzeige (Declaración Responsable de Obra Menor) beim Rathaus eingereicht werden.
• Obra Mayor (Große Baumaßnahmen): Strukturveränderungen, der Bau eines Pools oder Erweiterungen der Wohnfläche erfordern ein vollständiges, von der Architektenkammer visiertes Projekt (Proyecto con Visado) und eine formelle Genehmigung.
• Wichtig: Bevor Sie bauliche Veränderungen vornehmen, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändern (wie Glasschiebetüren oder Pergolen), müssen die Statuten der Comunidad de Propietarios dem explizit zustimmen. Eine kommunale Genehmigung des Rathauses schützt Sie nicht vor Klagen der Eigentümergemeinschaft, wenn die internen Regeln missachtet wurden.

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Technische und klimatische Anforderungen an Ferienunterkünfte

Das Mikroklima in Mijas ist extrem fordernd. Mit rund 3.000 Sonnenstunden pro Jahr, etwa 320 Sonnentagen und sommerlichen Höchsttemperaturen, die regelmäßig die 30 °C-Marke überschreiten (begleitet von einem extrem hohen UV-Index von oft 9 bis 10+ im Hochsommer), müssen Immobilien technisch perfekt ausgestattet sein.

• Klimatisierung (Aircon): Das Dekret 31/2024 schreibt vor, dass alle Schlafzimmer und Wohnbereiche über ein fest installiertes Kühlsystem (Klimaanlage) verfügen müssen, wenn die Immobilie in den Monaten Mai bis September vermietet wird. Mobile Geräte werden bei Inspektionen nicht akzeptiert.
• Witterungsschutz und Materialverschleiß: Durch die Kombination aus starker Sonneneinstrahlung, dem heißen, trockenen Wüstenwind Terral (der von den Hängen der Sierra de Mijas herabweht) sowie den feuchten Ost- (Levante) und Westwinden (Poniente) sind Materialien an der Küste extremem Stress ausgesetzt. Hinzu kommt der hohe Salzgehalt der Luft (Salitre) in Küstennähe. Markisen, Outdoor-Möbel und Kunstrasen bleichen ohne UV-Schutz innerhalb kürzester Zeit aus und korrodieren. Als Verwalter empfehlen wir dringend, nur seewasserbeständige Materialien und UV-stabilisierte Stoffe zu verwenden.
• Instandhaltung und Schädlingsbekämpfung: Aufgrund des milden Klimas ist eine kontinuierliche Schädlingsbekämpfung unerlässlich. Neben der Abwehr von Schaben und Ameisen müssen Eigentümer in Mijas besonders auf die Prozessionsspinner-Raupe (Procesionaria del Pino) achten, die in den Pinienwäldern von Calahonda, El Coto und Mijas Golf zwischen Januar und April nistet und für Haustiere von Gästen lebensgefährlich ist. Auch die regelmäßige Behandlung gegen Termiten und die Taubenabwehr (bird-proofing) an Balkonen und Klimaanlagen-Außengeräten gehören zum Standardprogramm einer professionellen Hausverwaltung.

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Rechtliche Absicherung für internationale Eigentümer

Da ein Großteil der Eigentümer in Mijas nicht dauerhaft vor Ort lebt, ist die Zusammenarbeit mit zweisprachigen Gestoren, Anwälten und Verwaltern essenziell. Da Englisch in Gebieten wie La Cala de Mijas de facto als Arbeitssprache fungiert, wickeln wir alle Prozesse zweisprachig (Deutsch/Spanisch oder Englisch/Spanisch) ab.

Grenzüberschreitende Nachlassregelung (UK/DE-ES)

Viele Eigentümer unterschätzen, dass für die Vererbung einer spanischen Immobilie und der damit verbundenen Vermietungslizenz ein spanisches Testament dringend ratsam ist. Die Verknüpfung von deutschem oder britischem Erbrecht mit dem spanischen Steuersystem erfordert eine präzise Strukturierung, um im Erbfall eine Blockade der touristischen Lizenz und der Bankkonten zu verhindern.

Steuerliche Pflichten für Nicht-Residente (IRNR)

Wenn Sie Ihre Immobilie in Mijas touristisch vermieten, müssen Sie die Mieteinnahmen in Spanien versteuern:

• Nicht-Residente aus EU-Mitgliedstaaten (z. B. Deutschland, Österreich): Es gilt ein Steuersatz von 19 % auf den Nettogewinn. Werbungskosten (Gemeinschaftskosten, IBI, Müllgebühren, Abschreibungen, Agenturgebühren, Strom/Wasser) können anteilig steuerlich abgesetzt werden. Die Erklärung erfolgt vierteljährlich über das Formular Modelo 210.
• Nicht-Residente aus Nicht-EU-Staaten (z. B. Großbritannien nach dem Brexit): Es gilt ein Steuersatz von 24 % auf die Bruttoeinnahmen. Der Abzug von Betriebskosten ist nicht zulässig. Dies macht eine präzise Kalkulation der Rentabilität im Vorfeld zwingend erforderlich.

Der Weg zur Lizenz: Praktische Fristen und Kostenstrukturen

• Erstellung der LPO / Architektenzertifikat: Die Erstellung des technischen Gutachtens durch einen Architekten dauert in der Regel 1 bis 3 Wochen. Die Gebühren des Rathauses Mijas für die Bearbeitung hängen vom Einzelfall ab.
• Einreichung und Registrierungsnummer: Nach Einreichung der Declaración Responsable bei der Junta de Andalucía erhalten Sie die Registrierungsnummer meist innerhalb von 24 bis 48 Stunden im digitalen System.
• Behördliche Bearbeitungsdauer: Die endgültige Prüfung und Eintragung im offiziellen Register der Junta de Andalucía nimmt je nach Auslastung der Behörde in Málaga zwischen 3 und 6 Monate in Anspruch.

Als Ihr vertrauenswürdiger Partner an der Costa del Sol koordinieren wir den gesamten Prozess – von der ersten Prüfung der Urbanisationsstatuten über die Einholung der LPO beim Ayuntamiento de Mijas bis hin zur steuerlichen Anmeldung und der laufenden, klimagerechten Instandhaltung Ihrer Ferienimmobilie. Schützen Sie Ihre Investition vor rechtlichen Risiken und nutzen Sie das volle Potenzial des florierenden Tourismusmarktes in Mijas.